Ustawa o VAT zawiera szczególne regulacje dotyczące robót budowlanych i okołobudowlanych wykonywanych względem budynków mieszkalnych. Tego rodzaju usługi mogą bowiem korzystać z preferencyjnego opodatkowania stawką 8% VAT. Jakie są warunki i jak maksymalizować bezpieczeństwo podatkowe związane z zastosowaniem stawki obniżonej ?

        I.            Warunki stosowania stawki obniżonej w budynkach mieszkalnych

Powołana preferencja dotyczy dostawy, budowy, modernizacji, remontów lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części (np. montaży dźwigów lub stolarki budowlanej) stanowiących obiekty budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Obiekty te zostały jednoznacznie zdefiniowane przez ustawodawcę, przede wszystkim jako obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, które zostały sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowanych (PKOB) w dziale 11. Dział ten obejmuje grupy:

1. 111 budynki mieszkalne jednorodzinne,
2. 112 budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, oraz
3. 113 budynki zbiorowego zamieszkania.

Zaznaczenia przy tym wymaga, że PKOB dzieli budynki na mieszkalne i niemieszkalne z uwzględnieniem powierzchni możliwej do zamieszkania, tj. na podstawie stosunku powierzchni mieszkalnej do całkowitej powierzchni użytkowej. Jeśli stosunek ten przekracza 50%, określony budynek można zakwalifikować jako mieszkalny i tym samym możliwe jest zastosowanie stawki VAT 8%.

Stawka ta będzie mieć zastosowanie przy realizacji całego zdania inwestycyjnego polegającego na budowie całego obiektu sklasyfikowanego w dziel 11 PKOB. Co do zasady, dotyczy to więc generalnego wykonawstwa (tak m.in. Dyrektor Krajowej informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 2 lipca 219r., 0112-KDIL4.4012.179.2019.2.HW).

Jeżeli jednak roboty obejmują poszczególne części takiego obiektu lub pojedyncze lokale, stawka obniżona nie będzie mogła być zastosowana do prac w lokalach użytkowych mieszczących się w takim obiekcie.

Jeżeli zatem roboty budowlane dotyczyć będą poszczególnych części budynku, tj. powierzchni mieszkalnych i odrębnie powierzchni niemieszkalnych, wówczas w odniesieniu do usług wykonywanych w części mieszkalnej zastosowanie znajdzie 8% VAT, natomiast do usług wykonywanych w części niemieszkalnej – 23% VAT.

      II.            Warunki stosowania stawki obniżonej w budynkach niemieszkalnych

Oprócz wyżej powołanych obiektów z działu 11 PKOB, zastosowanie stawki obniżonej możliwe jest także względem lokali mieszkalnych mieszczących się w obiektach z działu 12 PKOB (ex 1264) oraz względem budynków instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

    III.            Wyłączenie spod definicji budownictwa mieszkaniowego

Co istotne, spod wyżej powołanej definicji obiektów budownictwa objętych społecznym programem mieszkaniowym ustawa o VAT wyłącza:

1. budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia przekracza 300 m/kw, oraz
2. lokale mieszkaniowe o powierzchni pow. 150 m/kw.

Jeśli zatem określone roboty obejmują zarówno ww. budynki lub lokale jak i obiekty kwalifikujące się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, wówczas zastosowanie stawki obniżonej może mieć miejsce wyłącznie względem tej części powierzchni użytkowej, która kwalifikuje się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

    IV.            Wnioski

Na tle powyższego należy dojść do wniosku, że warunkiem zastosowania 8% stawki VAT jest spełnienie dwóch przesłanek.

Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy budynków lub ich części.

Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

Natomiast, w przypadku budownictwa nieobjętego społecznym programem mieszkaniowym (tj. w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ustalone limity powierzchni: dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m/kw oraz dla lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m/kw), preferencyjną stawkę VAT w wysokości 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej te obiekty do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

• Powszechna forma zabezpieczenia dla podmiotu realizującego usługi

Powyższe zasady wydają się proste, niemniej w razie podjęcia współpracy na dalszym etapie wykonawstwa podmiot realizujący określone roboty budowlane niejednokrotnie nie jest w stanie wnikliwie zweryfikować okoliczności z jakim obiektem ma do czynienia (np. nie ma dostępu do treści umów zawieranych przez generalnego wykonawcę i musi opierać się na zapewnieniach podmiotu zlecającego te roboty).

Powszechną praktyką stało się odbieranie od zlecających stosownych oświadczeń, które stanowią załączniki do umów o wykonanie robót budowlanych i niejednokrotnie są podstawą wystawienia faktury z odpowiednią stawką VAT. Pamiętajmy jednak, że ryzyko prawidłowej interpretacji przepisów podatkowych i zastosowania właściwej stawki VAT, nie może być w 100% przerzucone na podmiot zlecający prace.

Dla maksymalizacji bezpieczeństwa podatkowego warto aby tego rodzaju oświadczenia obejmowały możliwe szeroki zakres informacji o danym obiekcie lub jego części, a także by oświadczenie poparte zostało stosowną dokumentacją, która uwiarygodni jego treść. Dokumentacja taka może mieć kluczowe znaczenie, ponieważ w przypadku ewentualnego zakwestionowania zasadności zastosowanej preferencji organ podatkowy uzna, iż zaniżona została kwota podatku VAT należnego i nałoży na podatnika odpowiednie sankcje.