Coraz łatwiej sprzedać grunt bez VAT? Nowa interpretacja KIS potwierdza korzystny kierunek

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 lutego 2026 r. (nr 0112-KDIL3.4012.782.2025.2.AW) potwierdził, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu może stanowić rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie podlegać VAT – nawet jeśli sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT. 

Stan faktyczny 

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (handel materiałami budowlanymi) i jest czynnym podatnikiem VAT. 

W 2009 r. nabył do majątku osobistego prawo użytkowania wieczystego trzech niezabudowanych działek. Nieruchomość: 

• nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, 
• nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, 
• nie była wynajmowana ani dzierżawiona, 
• nie prowadzono na niej działalności rolniczej, 
• nie podejmowano działań marketingowych ani sprzedażowych. 

Po latach zgłosiła się spółka akcyjna zainteresowana zakupem gruntu. Na jej sugestię właściciel wystąpił o warunki zabudowy, aby zwiększyć atrakcyjność nieruchomości. Następnie doszło do sprzedaży. 

Powstała wątpliwość: czy transakcja podlega VAT? 

Stanowisko KIS – brak VAT 

Organ uznał, że sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT. 

Kluczowe było to, że: 

• grunt stanowił majątek prywatny, 
• nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, 
• sprzedający nie podejmował zorganizowanych, profesjonalnych działań charakterystycznych dla handlowców nieruchomościami,

samo uzyskanie warunków zabudowy nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej.

W konsekwencji podatnik nie działał w tej transakcji jako podatnik VAT.  

Znaczenie orzecznictwa TSUE 

Organ powołał się na linię orzeczniczą Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w tym wyrok z 15 września 2011 r. (C-180/10 i C-181/10). 

TSUE wskazał, że: 

• sama liczba transakcji nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej, 
• zwykłe wykonywanie prawa własności nie podlega VAT, 
• opodatkowanie może wystąpić dopiero przy aktywnym, profesjonalnym zaangażowaniu (np. uzbrojenie terenu, szerokie działania marketingowe, zorganizowana sprzedaż). 

W analizowanej sprawie taki ciąg działań nie wystąpił.