🏠💸 Czy osoba fizyczna sprzedająca dom lub mieszkanie musi płacić VAT?

👇 Dora (twój osobisty asystent podatkowy) wyjaśnia: 

📄 Podstawa prawna 

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, czynnością opodatkowaną VAT jest m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Co prawda, nieruchomości (np. mieszkanie lub dom) spełniają definicje towaru, jednak nie oznacza to automatycznie opodatkowania, ponieważ aby ono wystąpiło – sprzedającym musi być podmiot działający w charakterze podatnika VAT — czyli przez osoba prowadzącą działalność gospodarczą lub używająca majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych. 

❗ Informacje ogólne 

W związku z powyżej przywołanymi przepisami, okazjonalna sprzedaż składnika majątku prywatnego przez osobę fizyczną na ogół nie powoduje obowiązku VAT, o ile nie zachodzą przesłanki działalności gospodarczej lub profesjonalnego obrotu nieruchomościami. To znaczy, że aby dokonywane czynności nie zostały uznane za odpłatą dostawę towarów: 

• nieruchomość powinna wchodzić w skład majątku prywatnego,  

• sprzedawca nie powinien działać w sposób zorganizowany i ciągły, 

• sprzedawca nie powinien podejmować działań charakterystycznych dla osoby zajmującej się profesjonalnie handlem nieruchomościami (np. działania marketingowe, uzbrojenie terenu, podział nieruchomości na wiele działek w celu podniesienia wartości). 

Spełnienie powyższych przesłanek znacząco zwiększa ryzyko zakwalifikowania sprzedaży mieszkania lub domu jako działalności gospodarczej, a w konsekwencji – konieczność opodatkowania VAT.  

💻 Interpretacja przepisów ogólnych oraz wyszukanych interpretacji lub wyroków. 

Poniżej przedstawiam wybrane wyroki i interpretacje przedstawiające przykłady sytuacji, w których ze względu na charakter wykonywanych przez sprzedawcę czynności stwierdzono, że działał on w ramach działalności gospodarczej, a w związku z tym ciąży na nim obowiązek uiszczenia podatku VAT.  

W wyroku z dnia 4 lutego 2025 r., sygn. I FSK 1422/21, NSA rozpatrywał sytuację osoby fizycznej (mężczyzny nieprowadzącego działalności gospodarczej), która na prywatnym terenie zakupionym w 2007 roku wybudowała pięć domów w zabudowie szeregowej. Dwa z nich miały być dla syna i córki, a trzeci na własne potrzeby mieszkaniowe. Pierwszy dom, przeznaczony początkowo dla siebie, podatnik sprzedał w 2017 r. z powodu problemów zdrowotnych. Kolejne dwa domy zbył w 2018 r. za pośrednictwem agenta nieruchomości, a dwa pozostałe przekazał dzieciom w darowiźnie w 2019 r. W opisanym przypadku Sąd orzekł, że: tylko darowizna dwóch budynków na rzecz dzieci była działaniem w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Okoliczności sprzedaży domów wskazują na podjęcie przez podatnika działań typowych dla podmiotów zajmujących się budową i sprzedażą nieruchomości w celu osiągnięcia zysków ze sprzedaży. Sąd zwrócił uwagę na to, że dokonane czynności miały charakter ciągły, zorganizowany i odbywały się w krótkich odstępach czasowych. W związku z tym sprzedaż domów opodatkowana powinna być podatkiem od towarów i usług.  

W interpretacji z dnia 7 maja 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.254.2025.2.PRM, przedmiotem rozważań Dyrektora KIS był przypadek małżeństwa nieprowadzącego działalności gospodarczej, które chciało sprzedać dwie działki. W tym celu zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Małżonkowie udzielili również pełnomocnictwa przedstawicielowi nabywcy do występowania w ich imieniu przed organami samorządowymi, państwowymi jednostkami organizacyjnymi oraz operatorami mediów w celu potwierdzenia możliwości realizacji planowanej inwestycji, a także uzyskania niezbędnych uzgodnień, opinii, warunków technicznych i pozwoleń. Organ podatkowy stwierdził, że: Udzielone pełnomocnictwo upoważniło przedstawiciela nabywcy do wykonania w imieniu małżonków czynności w nim wymienionych, których wykonanie wyklucza uznanie, że jest to sprzedaż dokonana w ramach zarządzania majątkiem osobistym. Wszystkie wykonywane przez pełnomocnika czynności wywołują skutki prawne po stronie właścicieli. Dlatego należy uznać, że zachowują się oni jak podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, a dokonana sprzedaż opodatkowana jest VAT.   

Podobna sytuacja i analogiczna interpretacja organów podatkowych, miała miejsce w przypadku kobiety, która chciała sprzedać działkę otrzymaną w spadku. Na mocy udzielonego pełnomocnictwa, podatniczka upoważniła nabywcę do załatwienia wszystkich formalności związanych z transakcją. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 7 maja 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.245.2025.2.JG uznał, że: dostawa towarów (w tym działek) będzie podlegała opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. W związku z tym, szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży dokonany przez pełnomocnika kobiety nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. Dokonanie opłatnej dostawy nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT. 

📝 Podsumowanie 

Jeśli sprzedajesz dom/mieszkanie jako osoba fizyczna i jest to jednorazowa, okazjonalna transakcja majątku prywatnego (bez cech działalności gospodarczej) — zwykle nie jesteś podatnikiem VAT w odniesieniu do tej czynności i nie naliczasz VAT. Natomiast podejmowanie przy sprzedaży działań, określonych działań (np. korzystanie z profesjonalnego pośrednika czy powtarzalność sprzedaży) znacząco zwiększa ryzyko zakwalifikowania dokonywanych czynności jako działalności gospodarczej, a w konsekwencji – konieczność zapłaty podatku VAT.   

*Informacje przekazywane przez Doradzai.com nie są usługami doradztwa podatkowego i nie stanowią wiążącej wykładni przepisów podatkowych