Fiskus na straży części wspólnych. NSA rozwiewa nadzieje na faktury i odliczenie VAT

Wspólnoty mieszkaniowe i przedsiębiorcy prowadzący działalność w lokalach użytkowych od lat próbują ułożyć swoje relacje z podatkiem od towarów i usług. Choć kreatywnej argumentacji nikomu nie brakuje, Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) właśnie wylał kubeł zimnej wody na tych, którzy w rozliczeniach kosztów zarządu nieruchomością wspólną dopatrywali się prawa do fakturowania i odliczania podatku VAT. Wyrok z 26 maja 2026 roku (sygn. akt I FSK 1587/23) definitywnie zamyka tę dyskusję.  

Kiedy wspólnota bardzo chce być podatnikiem... 

Cała sprawa zaczęła się od wniosku o interpretację indywidualną. Pewna wspólnota mieszkaniowa, zarządzająca budynkiem z lokalami niemieszkalnymi, dotychczas pobierała od przedsiębiorców zaliczki na fundusz eksploatacyjny i remontowy bez VAT, wystawiając zwykłe rachunki netto. Sama korzystała ze zwolnienia podmiotowego ze względu na niski obrót. Kupując towary i usługi do utrzymania nieruchomości (np. media, remonty czy paliwo do kosiarki), płaciła oczywiście VAT w cenie brutto.  

Wspólnota wpadła jednak na błyskotliwy plan: uznała, że skoro administruje częściami wspólnymi na rzecz firm, to świadczy na ich rzecz usługę opodatkowaną VAT. Cel był jasny – chęć wystawiania faktur i zyskanie prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupów.  

NSA: Sam ze sobą transakcji nie zrobisz 

Zarówno fiskus, jak i sądy administracyjne obu instancji szybko sprowadziły wspólnotę na ziemię. Kluczowy okazał się status prawny wspólnoty. Działa ona bowiem jako tzw. osoba ustawowa, odrębna od samych właścicieli lokali. Gdy wspólnota kupuje media czy usługi remontowe do utrzymania dachu lub klatki schodowej, działa we własnym imieniu i na własną rzecz.  

NSA potwierdził utrwaloną linię orzeczniczą: w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną nie dochodzi do żadnego świadczenia usług pomiędzy wspólnotą a jej członkami. Wpłaty właścicieli to jedynie partycypacja w kosztach, a nie wynagrodzenie za usługę. Skoro nie ma usługi, nie ma VAT-u, nie ma faktur i – co najbardziej bolesne – nie ma mowy o żadnym odliczeniu. Fakt, że właścicielami lokali są przedsiębiorcy, nie zmienia tu zupełnie nic.  

Oczywiście wspólnota może stać się podatnikiem VAT, ale w ściśle określonych sytuacjach – np. gdy komercyjnie wynajmuje elewację pod reklamy czy dach pod anteny. Wtedy gra toczy się na klasycznych zasadach. Przy zwykłym zarządzie – faktury odchodzą do lamusa.  

Potrzebujesz wsparcia przy rozliczeniach VAT? Skontaktuj się z nami! Rozbroimy każdy podatkowy absurd, zanim sprawa trafi na wokandę.