Fundacja rodzinna nie może prowadzić działalności deweloperskiej

Fundacja rodzinna nie zapłaci podatku, jeśli osiąga przychód ze zbycia mienia. Warunkiem zastosowania zwolnienia dla takich przychodów jest, aby to mienie nie było wcześniej nabyte wyłącznie w celu jego dalszej sprzedaży. 

Co w przypadku, gdy fundator wniesie do fundacji rodzinnej nieruchomość gruntową, wybuduje na niej budynek, który następnie sprzeda? 

Jedna z fundacji zapytała dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o skutki podatkowe takich czynności. Dokładnie chodziło o wniesienie do niej przez fundatora zabudowanego gruntu, wyburzenie budynku, budowę nowego budynku, wyodrębnienie z niego osobnych lokali z własnymi księgami wieczystymi oraz następną sprzedaż tych lokali (z wyjątkiem jednego).  

Zdaniem fundacji rodzinnej, w przypadku sprzedaży wyodrębnionych lokali nie można mówić o sprzedaży mienia nabytego wyłącznie w celu jego dalszego zbycia, ponieważ sprzedaż będzie dotyczyła nieruchomości (lokali), która jeszcze nie istnieje. 

Z takim stanowiskiem nie zgodził się dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, a następnie jego stanowisko potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie. 

Krakowski sąd zwrócił uwagę, że sprzedaż lokalu będzie wiązała się również ze sprzedażą części udziału w nieruchomości gruntowej, wniesionej wcześniej przez fundatora do fundacji. Sąd stwierdził również, że przedstawiony we wniosku stan faktyczny jak i zadane pytanie wskazują, że fundacja planuje sprzedaż lokalu bądź lokali i chce znać konsekwencje prawne takiego działania. W wyroku podkreślono również, że istotą powstania fundacji rodzinnych było gromadzenie mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów, a prowadzenie procesu inwestycyjnego przez fundację rodzinną nie wchodzi w zakres pojęcia gromadzenia mienia czy zarządzania mieniem fundacji. Sąd podkreślił, że w zaskarżonej interpretacji słusznie wskazano, że gdyby ustawodawca dopuszczał możliwość uwzględnienia w ramach dozwolonej dla fundacji działalności gospodarczej prowadzenie działalności o charakterze deweloperskim, polegającej na nabywaniu gruntu, budowie na nim obiektów, w tym mieszkalnych i ich odsprzedaży byłoby to wyraźnie stwierdzone w ustawie o fundacji rodzinnej. 

Innymi słowy, zarówno dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdziły, że przychód z takiej transakcji powinien być kwalifikowany jako pochodzący z tak zwanej niedozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. Realizacja tego procesu wiązałaby się z koniecznością zapłaty przez fundację rodzinną podatku dochodowego według stawki 25%. 

Ta sytuacja pokazuje, że przed podjęciem decyzji o realizacji planowanych działań przy wykorzystaniu fundacji rodzinnej warto dokładnie przeanalizować przepisy i zidentyfikować ryzyka z tym związane, brak takiej analizy może być bowiem kosztowny. Warto również pamiętać, że fundacja rodzinna nie jest podmiotem, który służy do obniżania zobowiązań podatkowych, ale jak słusznie wskazał krakowski sąd – jej celem jest gromadzenie mienia, zarządzanie nim w interesie beneficjentów oraz spełnianieświadczeń na rzecz beneficjentów. 

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 kwietnia 2026 r., sygn. I SA/Kr 45/26