Najemca płaci za media. NSA: to nie jest przychód wynajmującego ryczałtowca! 💡⚖️
Posłuchaj artykułu:
Bardzo dobra wiadomość dla przedsiębiorców rozliczających najem na ryczałcie! Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że refakturowane na najemców koszty mediów (prąd, gaz, woda, ścieki, śmieci) nie stanowią przychodu wynajmującego, jeżeli są przenoszone bez marży i mają charakter zwrotny.
Co istotne, NSA zrównał sytuację przedsiębiorcy z najmem prywatnym. Klucz? Definitywność przysporzenia, a właściwie jej brak!
O co toczył się spór?
Podatniczka prowadziła działalność gospodarczą i wynajmowała powierzchnie magazynowe oraz biurowe. Najemcy (oprócz czynszu) byli zobowiązani do pokrywania kosztów mediów.
Model rozliczeń wyglądał klasycznie:
- faktury za media wystawiane były na wynajmującą,
- następnie koszty były refakturowane na najemców bez żadnej marży,
- całość otrzymanych kwot trafiała do dostawców mediów.
Podatniczka uważała, że skoro:
- nie zarabia na mediach,
- nie dolicza marży,
- działa wyłącznie jako pośrednik,
to kwoty za media nie są jej przychodem podatkowym.
Fiskus: „to przychód z działalności”
Organ podatkowy uznał jednak, że skoro mamy do czynienia z przedsiębiorcą, to zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są wszystkie kwoty należne, niezależnie od ich charakteru.
Zdaniem fiskusa:
Nieważne, czy media są wliczone w czynsz czy refakturowane oddzielnie – i tak stanowią przychód z działalności gospodarczej. W konsekwencji przedsiębiorca na ryczałcie miałby płacić podatek również od prądu, gazu czy wody, mimo że realnie nie uzyskuje z tego żadnego dochodu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny: brak logiki w różnicowaniu form opodatkowania
Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Sąd wprost wskazał, że:
- nie można inaczej interpretować art. 14 ustawy o PIT wobec podatników na zasadach ogólnych i wobec ryczałtowców,
- przychód musi mieć charakter definitywnego przysporzenia majątkowego.
A skoro kwoty za media:
- są tylko przekazywane dalej,
- nie powiększają majątku wynajmującego,
- nie stanowią jego zarobku,
- to nie można uznać ich za przychód.
NSA: kluczowa jest „definitywność” przychodu
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 stycznia 2026 r. (II FSK 559/23) podtrzymał tę wykładnię.
Najważniejsze tezy NSA:
✅ Przychód musi mieć charakter definitywny.
✅ Refakturowane media nie stanowią definitywnego przysporzenia.
✅ Wynajmujący jest jedynie pośrednikiem przekazującym środki dostawcom.
✅ Nie ma różnicy między najmem prywatnym a najmem w działalności gospodarczej w zakresie identyfikacji przychodu.
Przychodem jest zatem wyłącznie czynsz najmu.
Dlaczego to ważne dla ryczałtowców?
Przy ryczałcie opodatkowaniu podlega przychód, a nie dochód. Każda złotówka uznana za przychód podlega opodatkowaniu, bez możliwości odliczenia kosztów.
Gdyby stanowisko fiskusa się utrzymało:
- przedsiębiorca płaciłby ryczałt od prądu, gazu i wody,
- podatek byłby liczony od kwot, które nie stanowią jego realnego zarobku,
- efektywnie zwiększałoby to obciążenie podatkowe najmu.
Wyrok NSA zamyka tę drogę.
Co musi być spełnione, aby media nie były przychodem?
Aby bezpiecznie zastosować tę wykładnię w praktyce, warto zadbać o:
1️⃣ Wyraźne rozdzielenie w umowie: czynsz vs. media.
2️⃣ Refakturowanie bez marży.
3️⃣ Jasne wskazanie, że najemca pokrywa rzeczywiste koszty zużycia.
4️⃣ Dokumentowanie przepływu środków do dostawców.
Jeśli media są „ukryte” w czynszu – sytuacja może być inna.
