Podział gruntu na kilkanaście działek nie musi oznaczać VAT

Czy właściciel, który dzieli grunt i sukcesywnie sprzedaje wydzielone działki, staje się podatnikiem VAT? Nie automatycznie. W interpretacji z 1 września 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.610.2026.3.KKO) Dyrektor KIS potwierdził, że sprzedaż działek powstałych z podziału nieruchomości odzyskanej od dłużnika może pozostawać w ramach zarządu majątkiem prywatnym. 

Sprawa miała nietypowy przebieg. Wnioskodawczyni wraz z bratem otrzymała od rodziców grunt rolny, a następnie sprzedała go z płatnością rozłożoną na raty. Nabywca zaprzestał regulowania należności i został objęty postępowaniem restrukturyzacyjnym. Aby odzyskać zaangażowane środki, kobieta zawarła ugodę i przejęła część gruntu w ramach świadczenia w miejsce wykonania, czyli datio in solutum. Dłużnik przekazał jej nieruchomość w celu zwolnienia się z obowiązku zapłaty. Jednocześnie wnioskodawczyni zobowiązała się do spłaty należności przysługującej bratu. 

Gmina uchwaliła dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na co właścicielka nie miała wpływu. Następnie, już z jej inicjatywy, nieruchomość została podzielona na kilkanaście działek oraz drogi wewnętrzne. Podział miał umożliwić sprzedaż gruntu, którego nie udawało się zbyć w całości. Środki ze sprzedaży miały pozwolić m.in. na rozliczenie zobowiązania wobec brata. 

Dla VAT decydujący jest charakter działań sprzedającego. Z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT wynika, że opodatkowanie wymaga ustalenia, czy przy konkretnej transakcji sprzedający działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą. Sama sprzedaż nieruchomości, nawet podzielonej na mniejsze działki, nie przesądza jeszcze o takim statusie. Organ odwołał się przy tym do wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, dotyczącego granicy między wykonywaniem prawa własności a aktywnością porównywalną z profesjonalnym obrotem nieruchomościami. 

W analizowanej sprawie właścicielka nie uzbrajała działek, nie utwardzała dróg, nie prowadziła reklamy i nie korzystała z pośredników. Odzyskany grunt pozostawał ugorowany i nie był wynajmowany ani wydzierżawiany. Nie udzielała również nabywcom pełnomocnictw do prowadzenia w jej imieniu spraw administracyjnych czy budowlanych. Zainteresowany zakupem części działek deweloper sam się do niej zgłosił. 

KIS uznał, że całokształt tych okoliczności nie wskazuje na aktywność typową dla profesjonalnego handlowca. Dokonana sprzedaż pierwszej działki oraz planowana sprzedaż kolejnych pozostają zatem poza opodatkowaniem VAT. Rozstrzygnięcie opiera się na braku statusu podatnika w odniesieniu do tych transakcji, a nie na zastosowaniu zwolnienia podatkowego. 

Interpretacja pokazuje, że racjonalne przygotowanie prywatnej nieruchomości do sprzedaży może obejmować jej podział. Także sukcesywne zawieranie transakcji i sprzedaż na rzecz dewelopera nie przesądzają samodzielnie o prowadzeniu działalności gospodarczej. Znaczenie mają sposób nabycia i wykorzystania gruntu oraz zakres czynności podejmowanych przed zbyciem.