Sprzedaż apartamentu po 2 latach od pierwszego zasiedlenia: liczy się dzień, nie rok kalendarzowy. Interpretacja DKIS i pułapka 10-letniej korekty VAT

Wysłane przez Daniel Więckowski

Kategorie VAT

Data 2 październik 2026

Czy spółka, która oddała lokal do używania w grudniu 2024 r., musi czekać ze zwolnioną z VAT sprzedażą do stycznia 2027 r.? Nie – dwuletni okres z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT liczy się od dnia pierwszego zasiedlenia, a nie w latach kalendarzowych. Zwolniona sprzedaż ma jednak drugą stronę: 10-letnią korektę VAT naliczonego.

Stan faktyczny

Spółka jawna, czynny podatnik VAT, kupiła od dewelopera w grudniu 2024 r. apartament (lokal niemieszkalny) i odliczyła VAT. W tym samym miesiącu wydała go pierwszemu najemcy w ramach najmu krótkoterminowego – to było pierwsze zasiedlenie. Nakładów na ulepszenie sięgających 30% wartości początkowej nie było i nie będzie. Spółka planuje sprzedaż po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia i zapytała, czy będzie ona zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stanowisko Dyrektora KIS

Organ uznał stanowisko spółki za prawidłowe. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania – zarówno oddanie w najem, jak i użytkowanie na własne potrzeby (art. 2 pkt 14). Skoro od wydania lokalu pierwszemu najemcy minęły dwa lata, a ulepszeń nie było, dostawa jest zwolniona, a analiza art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 staje się bezprzedmiotowa. Cenne jest też to, że organ nie zakwestionował najmu krótkoterminowego jako zdarzenia stanowiącego pierwsze zasiedlenie.

Dwa lata to dwa lata – nie trzeba czekać do stycznia

Przepis wymaga, by między pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynął okres krótszy niż 2 lata – nie odwołuje się do lat kalendarzowych. Okres oznaczony w latach kończy się z upływem dnia, który datą odpowiada dniowi początkowemu (art. 12 § 2 Ordynacji podatkowej). Jeżeli pierwszy najemca otrzymał klucze 10 grudnia 2024 r., akt notarialny z 11 grudnia 2026 r. dokumentuje już dostawę zwolnioną. To podejście, oparte na brzmieniu przepisu, należy ocenić bardzo pozytywnie – w obrocie nieruchomościami kilka tygodni często ma znaczenie biznesowe.

Dwie praktyczne uwagi. Po pierwsze, datę pierwszego zasiedlenia trzeba umieć udowodnić (pierwsza rezerwacja i pobyt, faktura za pobyt, protokół odbioru od dewelopera). Po drugie, interpretacja chroni tylko w zakresie opisanego zdarzenia, a wnioskodawca określił termin sprzedaży jako „po grudniu 2026 r.”. Kto chce sprzedać w grudniu z ochroną interpretacji, powinien precyzyjnie wskazać we wniosku obie daty.

Pułapka: 10-letnia korekta VAT naliczonego

Spółka odliczyła VAT przy zakupie, bo świadczyła usługi krótkotrwałego zakwaterowania (stawka 8%). Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat od roku oddania do użytkowania – tu 2024–2033 (art. 91 ust. 2). Zwolniona sprzedaż w tym okresie oznacza jednorazową korektę za cały pozostały okres, w JPK_V7 za miesiąc sprzedaży (art. 91 ust. 4–6).

Przykład: zakup za 1 000 000 zł netto + 230 000 zł VAT; 1/10 to 23 000 zł. Jeżeli rok sprzedaży wchodzi do pozostałego okresu korekty, sprzedaż w grudniu 2026 r. oznacza korektę 8/10 (184 000 zł), a w styczniu 2027 r. – 7/10 (161 000 zł). Zwolnienie w grudniu jest więc bezpieczne, ale przesunięcie aktu o kilka tygodni może obniżyć korektę o 23 000 zł.

Zwolnienie czy opodatkowanie?

Rezygnacja ze zwolnienia (art. 43 ust. 10 i 11). Gdy obie strony są czynnymi podatnikami VAT, mogą wybrać opodatkowanie – oświadczeniem złożonym naczelnikowi urzędu skarbowego nabywcy przed dostawą albo w akcie notarialnym. Sprzedaż jest wtedy opodatkowana stawką 23%, sprzedający nie dokonuje korekty, a dla nabywcy prowadzącego działalność opodatkowaną VAT jest neutralny.

Kiedy zwolnienie ma sens. Gdy kupuje konsument albo podmiot bez prawa do odliczenia – dla niego 23% VAT byłoby realnym kosztem. Koszt korekty warto wtedy uwzględnić w cenie.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy może stanowić pierwsze zasiedlenie.

Dwa lata liczy się od dnia pierwszego zasiedlenia – lokal wydany w grudniu 2024 r. można sprzedać ze zwolnieniem w grudniu 2026 r.

Zwolniona sprzedaż oznacza jednorazową korektę VAT za pozostały okres; od miesiąca transakcji może zależeć, czy będzie to 8/10, czy 7/10.