Sprzedaż nieruchomości przez małżonków a VAT. Granica pomiędzy majątkiem prywatnym a działalnością gospodarczą

Zakup nieruchomości od osoby prywatnej może wydawać się prostą transakcją. W praktyce kwestia VAT nie zawsze jest jednak tak oczywista. Osoba fizyczna, która nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej (nie posiada wpisu do CEiDG czy KRS) i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, w określonych sytuacjach może zostać uznana za podatnika VAT. Wszystko zależy od tego, w jaki sposób korzystała z nieruchomości i jakie działania podjęła przed jej sprzedażą. 

Z taką właśnie wątpliwością zwrócił się nabywca nieruchomości w związku z planowaną inwestycją na nabytej nieruchomości. Inwestor chciał ustalić, czy transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W interpretacji indywidualnej z dnia 23 lipca 2026 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.435.2026.2.AB Dyrektor KIS potwierdził stanowisko wnioskodawcy – zarządzanie majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. 

Stan faktyczny 

Przedmiotem wniosku był planowany zakup nieruchomości – gruntów rolnych wraz ze znajdującymi się na ich terenie rurami drenażowymi. Nieruchomość należała do małżonków, którzy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT ani nie prowadzili zarejestrowanej działalności gospodarczej w CEIDG. Od momentu nabycia nieruchomość stanowiła składnik ich majątku prywatnego i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. 

Co istotne, sprzedający nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości w infrastrukturę techniczną, ani nie ponosili nakładów na nieruchomość. Nie podejmowali również innych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. 

Sprzedający nie prowadzili także działań marketingowych mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości. Nie zamieszczali ogłoszeń w mediach ani w internecie w celu jej sprzedaży. Nieruchomość nie była również przedmiotem umów dzierżawy ani najmu zawieranych z osobami trzecimi. 

Działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów VAT 

Organ stwierdził, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wtedy, gdy jest dokonywana przez podmiot posiadający status podatnika i działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. 

Dla ustalenia, czy sprzedający jest podatnikiem VAT, istotne jest zatem sprawdzenie, czy prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Osoba fizyczna, która sprzedaje składnik swojego majątku osobistego w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, co do zasady nie występuje w takim charakterze. 

Czynności mające cechy działalności gospodarczej 

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że przy ocenie, czy sprzedaż nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, istotne jest ustalenie, czy sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. 

Chodzi w szczególności o działania mające na celu uatrakcyjnienie gruntu i przygotowanie go do sprzedaży, takie jak: 

• uzyskanie odpowiednich decyzji czy uzbrojenie gruntu; 

• wydzielenie dróg wewnętrznych, ogrodzenie działek; 

• prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczających poza zwykłe formy informowania o możliwości jej sprzedaży. 

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem VAT osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata, i nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej związanej ze zbywaną nieruchomością. Dotyczy to sytuacji, w których osoba fizyczna wyzbywa się majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. 

Majątek prywatny 

Warto zaznaczyć, że ustawa o VAT nie zawiera definicji „majątku prywatnego”. W orzecznictwie, m.in. w wyrokach TSUE w sprawach C-291/92 oraz C-25/03, przyjmuje się, że majątek prywatny to taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. 

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą natomiast same w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. 

Konsekwencje nie tylko dla sprzedawcy 

W przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości ma charakter działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, na sprzedawcy mogą ciążyć obowiązki związane z rejestracją jako podatnik VAT oraz wystawieniem faktury z właściwą stawką VAT. Dla nabywcy prawidłowo wystawiona faktura stanowi podstawę do odliczenia podatku naliczonego, o ile spełnione są materialne przesłanki tego odliczenia. 

Ustalenie, czy transakcja sprzedaży nieruchomości ma charakter profesjonalny, czy prywatny, ma zatem znaczenie nie tylko dla sprzedającego, ale również dla kupującego. Samo otrzymanie faktury dokumentującej transakcję zbycia nieruchomości nie przesądza o prawie do odliczenia VAT. Kluczowe jest ustalenie, czy sprzedający działał w charakterze podatnika. W przeciwnym razie zastosowania znajdą przepisy wyłączające prawo do odliczenia (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT). 

Deweloper, który nabywa nieruchomość od osób prywatnych, powinien zadbać o prawidłowe rozliczenie VAT jeszcze przed zawarciem transakcji. W takiej sytuacji warto rozważyć uzyskanie interpretacji indywidualnej – daje ona większe bezpieczeństwo i może chronić dewelopera w razie kontroli podatkowej.