VAT przy sprzedaży prywatnych działek?
Interpretacja Dyrektora KIS z 11 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.1079.2025.2.KC
To jedna z tych interpretacji, która po raz kolejny pokazuje, że nawet grunt nabyty lata temu do majątku prywatnego może zostać „wciągnięty” do VAT, jeżeli sprzedający podejmie działania zwiększające jego inwestycyjną atrakcyjność.
O co chodziło?
Wnioskodawca kupił w 1995 r. niezabudowane działki rolne do majątku prywatnego. Jak wskazywał, celem zakupu była budowa własnego domu. Działki nie były wykorzystywane ani w działalności gospodarczej, ani w gospodarstwie rolnym, ani nie były przedmiotem najmu czy dzierżawy.
Na moment planowanej sprzedaży właściciel rozważał jednak coś więcej niż „zwykłe” zbycie gruntu. Chciał:
- zlecić pracowni architektonicznej przygotowanie projektu osiedla domków,
- uzyskać pozwolenie na budowę,
- a następnie sprzedać nieruchomość jako bardziej atrakcyjną inwestycyjnie.
Co ważne, sam podkreślał, że nie zamierza realizować inwestycji budowlanej, uzbrajać terenu ani prowadzić szeroko zakrojonych działań marketingowych. W jego ocenie nadal była to sprzedaż majątku prywatnego.
Co powiedział organ?
Dyrektor KIS uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe.
Według organu sprzedaż działek w takim modelu będzie podlegała VAT, ponieważ sprzedający będzie działał jako podatnik VAT, a nie jako osoba jedynie wykonująca prawo własności do majątku prywatnego.
Kluczowe dla organu było to, że sprzedający:
- nie sprzedaje „surowego” gruntu,
- lecz przygotowuje dla nabywcy gotowy produkt inwestycyjny,
- czyli grunt z projektem zabudowy i pozwoleniem na budowę,
- co wprost zwiększa wartość nieruchomości i służy celom zarobkowym.
Organ uznał, że takie działania wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i są porównywalne do aktywności profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości.
Dlaczego ta interpretacja jest ważna?
Bo po raz kolejny pokazuje, że o VAT przy sprzedaży gruntu nie decyduje wyłącznie to:
- kiedy grunt został kupiony,
- czy został nabyty do majątku prywatnego,
- ani nawet to, czy był wcześniej wykorzystywany w działalności.
Decydujące jest to, jak sprzedający zachowuje się przed sprzedażą.
