Wspólnota lokalowa a VAT: zaliczki na nieruchomość wspólną bez VAT, media już z VAT
Czy wspólnota lokalowa lub mieszkaniowa działa jako podatnik VAT? Odpowiedź nie zawsze jest oczywista. W praktyce wszystko zależy od tego, jakiego rodzaju czynności wykonuje wspólnota i czego dotyczą pobierane przez nią opłaty. Ciekawe rozstrzygnięcie w tym zakresie przedstawił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 27 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.176.2026.4.KO.
Sprawa dotyczyła wspólnoty tworzonej przez właścicieli lokali użytkowych przeznaczonych na najem krótkoterminowy. W budynku nie było lokali mieszkalnych. Wspólnota zarządzała nieruchomością wspólną, nabywała towary i usługi związane z jej utrzymaniem, pobierała od właścicieli zaliczki na koszty zarządu oraz planowała utworzenie funduszu inwestycyjnego na modernizację części wspólnych, np. zakup jacuzzi czy wyposażenie stref rekreacyjnych. Jednocześnie wspólnota nabywała media dostarczane do poszczególnych lokali i rozliczała je z właścicielami według faktycznego zużycia.
Organ podatkowy rozróżnił dwie sytuacje.
Po pierwsze, w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną wspólnota nie działa jako podatnik VAT wobec właścicieli lokali. Dotyczy to m.in. wydatków na remonty, konserwację, ubezpieczenie, sprzątanie, administrację, wynagrodzenie zarządu czy inwestycje w części wspólne. Zdaniem organu, w tym zakresie wspólnota działa w imieniu własnym i na własny rachunek jako podmiot odpowiedzialny za zarząd nieruchomością wspólną. Nie świadczy natomiast usługi na rzecz właścicieli lokali. Zaliczki wpłacane przez właścicieli na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną mają charakter wewnętrznego finansowania kosztów wspólnoty i nie podlegają VAT. W konsekwencji nie powinny być dokumentowane fakturami VAT.
Po drugie, inaczej należy traktować rozliczenia dotyczące mediów dostarczanych do poszczególnych lokali. W tym przypadku wspólnota nabywa media we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli konkretnych lokali. Następnie przyporządkowuje koszty tych mediów do poszczególnych właścicieli, najczęściej według liczników lub faktycznego zużycia. Organ uznał, że w takim zakresie wspólnota dokonuje odsprzedaży mediów właścicielom lokali, a więc występuje jako podatnik VAT. Zaliczki na media dostarczane do lokali podlegają zatem opodatkowaniu VAT, jeżeli wspólnota nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego albo z niego zrezygnuje.
