Wyburzenie starego budynku pod nową inwestycję – jak rozliczyć niezamortyzowaną wartość?

Rozwój przedsiębiorstwa często wymusza modernizację infrastruktury. W praktyce nierzadko zdarza się, że aby wybudować nowoczesną halę czy magazyn, firma musi najpierw wyburzyć stary budynek stojący na tej samej działce. Jeśli wyburzany obiekt stanowił środek trwały, który nie został jeszcze do końca zamortyzowany, po stronie księgowości pojawia się istotny dylemat: w jaki sposób rozliczyć podatkowo jego pozostałą, niezamortyzowaną wartość netto. 

Wiele osób intuicyjnie zakłada, że skoro wyburzenie starego budynku jest warunkiem koniecznym do postawienia nowego, to strata z tej likwidacji powinna zostać doliczona do wartości początkowej nowej inwestycji i amortyzowana przez kolejne lata. Jest to jednak błąd, który może niepotrzebnie odroczyć w czasie korzyść podatkową. 

Zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w ustawie o art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Zatem przeciwnie, jeżeli firma wyburza budynek, ale wciąż zamierza prowadzić ten sam rodzaj biznesu (np. stary zakład produkcyjny zastępuje nowym, większym), to niezamortyzowana wartość początkowa stanowi pełnoprawny koszt podatkowy. 

Zasadę tę potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej między innymi w interpretacji indywidualnej z 1 października 2026 roku, nr: 0111-KDIB1-2.4010.415.2026.1.EKB. We wskazanej interpretacji organ rozpatrywał przypadek spółki, która zlikwidowała w pełni sprawny, ale przestarzały budynek, wyłącznie po to, by zgodnie z projektem budowlanym postawić w jego miejsce nowy obiekt służący tej samej działalności. 

Organ potwierdził, że przepisy regulujące zasady ustalania kosztu wytworzenia środka trwałego nie pozwalają na przerzucenie nieumorzonej wartości starego majątku do wartości początkowej nowego. Niezamortyzowana wartość netto wyburzanego budynku nie jest elementem kosztu wytworzenia nowej inwestycji. Stanowi ona koszt uzyskania przychodów, który podatnik ma prawo rozliczyć jednorazowo, w dacie fizycznej likwidacji (wykreślenia z ewidencji) starego środka trwałego. 

Należy jednak pamiętać o kluczowym rozróżnieniu, na które zwracają uwagę organy podatkowe. O ile sama papierowa wartość niezamortyzowanego budynku to koszt jednorazowy, o tyle fizyczne koszty przeprowadzenia rozbiórki (wynajęcie koparek, wywóz gruzu, przygotowanie i wyrównanie terenu) traktowane są zupełnie inaczej. Te realne wydatki stanowią już element kosztu wytworzenia nowego środka trwałego i to one będą powiększać jego wartość początkową, podlegając rozliczeniu w czasie poprzez przyszłe odpisy amortyzacyjne.