Amortyzacja lokalu użytkowego wynajmowanego na cele mieszkaniowe
Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych nie dotyczy lokali użytkowych (niemieszkalnych). Nawet jeśli przedsiębiorca faktycznie wynajmuje taki lokal na cele mieszkaniowe, zachowuje prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych i zaliczania ich do kosztów uzyskania przychodów. O prawie do amortyzacji decyduje bowiem formalna klasyfikacja budowlana i ewidencyjna obiektu, a nie jego doraźny sposób użytkowania.
Z dniem 1 stycznia 2022 r. (z okresem przejściowym do końca 2022 r.) weszły w życie rewolucyjne zmiany w ustawach o podatku dochodowym. Ustawodawca w art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bezwzględnie wyłączył z możliwości amortyzacji podatkowej budynki mieszkalne oraz lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość. Od 1 stycznia 2023 r. przedsiębiorcy wynajmujący mieszkania definitywnie stracili więc możliwość zaliczania odpisów amortyzacyjnych od tych nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów.
W praktyce pojawił się jednak istotny dylemat dotyczący lokali o innym przeznaczeniu. Co w sytuacji, gdy przedsiębiorca posiada w ewidencji środków trwałych lokal użytkowy (usługowy), ale w ramach prowadzonej działalności wynajmuje go lokatorom na cele mieszkaniowe? Czy organy podatkowe mogą uznać, że ze względu na faktyczny sposób wykorzystania, lokal taki staje się „mieszkaniem” i z automatu obejmuje go zakaz amortyzacji?
Praktyka organów, oparta na Klasyfikacji Środków Trwałych chroni w tym zakresie podatników. Zasadę tę potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 października 2026 roku, nr: 0114-KDWP.4011.469.2026.2.MW rozpatrująca przypadek przedsiębiorcy, który omyłkowo zaklasyfikował swój lokal użytkowy jako mieszkalny.
Przepisy wyłączające amortyzację są przepisem szczególnym i jako takie nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Ustawodawca wskazał w nich wyraźnie „budynki mieszkalne” oraz „lokale mieszkalne”. Przepis ten natomiast w ogóle nie wymienia budynków i lokali niemieszkalnych (użytkowych). Zatem o tym, czy dany lokal jest mieszkalny (symbol KŚT 122), czy niemieszkalny (symbol KŚT 121), decyduje jego główne przeznaczenie wynikające z dokumentacji budowlanej oraz aktu notarialnego nabycia, a także związana z tym konstrukcja i wyposażenie. Organ we wskazanej wyżej interpretacji potwierdził, że sam fakt wykorzystywania lokalu użytkowego do odpłatnego wynajmu na cele mieszkaniowe nie powoduje automatycznej zmiany jego prawnego i budowlanego charakteru na lokal mieszkalny. Aby doszło do trwałej zmiany przeznaczenia obiektu, konieczne byłoby przeprowadzenie odpowiednich, formalnych robót budowlano-adaptacyjnych i zmiana sposobu użytkowania w świetle prawa budowlanego. Zatem podatnicy posiadający lokal użytkowy lub usługowy, klasyfikować w KŚT 121 wciąż mają prawo kontynuować amortyzację takiego lokalu użytkowego i zaliczać odpisy do kosztów uzyskania przychodów również po 1 stycznia 2023 r., niezależnie od tego, że faktycznie przebywają w nim i nocują najemcy.
