Czy można przenieść pozwolenie na budowę bez zgody dotychczasowego inwestora?
Od 2020 r. Prawo budowlane przewiduje taką możliwość, jednak tylko w określonych sytuacjach. Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych pokazuje, że wyjątek ten nie może być interpretowany rozszerzająco. Szczególnie interesujące wnioski płyną z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 kwietnia 2026 r., które wpisuje się w utrwalającą się linię orzeczniczą dotyczącą art. 40 Prawa budowlanego.
Zasada: przeniesienie pozwolenia na budowę wymaga zgody inwestora
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę zostało uregulowane w art. 40 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Co do zasady organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, na wniosek nowego inwestora może przenieść pozwolenie na budowę na niego wyłącznie wtedy, gdy wraz z wnioskiem złoży:
- oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę;
- oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody.
Przez wiele lat brak zgody inwestora skutecznie uniemożliwiał kontynuowanie inwestycji przez nowego właściciela nieruchomości, nawet jeśli faktycznie przejął on teren budowy.
Kiedy zgoda inwestora nie jest potrzebna?
Zmiana przepisów, która weszła w życie 19 września 2020 r., miała wyeliminować problemy pojawiające się przy sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą inwestycją.
Zgodnie z art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.
NSA: wyjątek należy interpretować ściśle
W wyroku z 15 kwietnia 2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny przypomniał, że art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego ma charakter wyjątkowy i może być stosowany wyłącznie wtedy, gdy spełnione są wszystkie przesłanki wskazane przez ustawodawcę.
Sąd analizował sytuację, w której pozwolenie na budowę zostało wydane osobie, która w chwili wydania decyzji nie była już właścicielem nieruchomości. NSA uznał, że w takim przypadku nie można skorzystać z uproszczonej procedury przeniesienia pozwolenia bez zgody inwestora, o której stanowi art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego.
Kluczowe znaczenie ma bowiem moment przejścia własności nieruchomości. Jeżeli zmiana właściciela nastąpiła przed wydaniem pozwolenia na budowę, wyjątek przewidziany w art. 40 ust. 1a nie znajdzie zastosowania.
Sam zakup działki nie zawsze wystarczy
Problemy pojawiają się również wtedy, gdy inwestycja obejmuje więcej niż jedną działkę albo gdy po wydaniu pozwolenia doszło do podziału nieruchomości.
W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że sam podział geodezyjny działki nie oznacza automatycznie możliwości przeniesienia pozwolenia na budowę na nowego właściciela wydzielonej części nieruchomości.
Organ musi ocenić, czy:
- nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki wynikające z pozwolenia,
- inwestycja może funkcjonować samodzielnie,
- nie dochodzi do zmiany istotnych elementów zatwierdzonego projektu budowlanego.
Jeżeli budynek korzysta z przyłączy, urządzeń budowlanych lub infrastruktury znajdującej się na innych działkach, brak odpowiedniego tytułu prawnego do tych nieruchomości może uniemożliwić skuteczne przeniesienie decyzji.
Na co powinni zwrócić uwagę inwestorzy?
Aktualne orzecznictwo prowadzi do kilku praktycznych wniosków:
- Wyjątek nie działa automatycznie
Brak zgody inwestora nie oznacza jeszcze, że organ może przenieść pozwolenie na budowę. Każdorazowo konieczna jest analiza przesłanek wynikających z art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego.
- Istotna jest kolejność zdarzeń
Przejście własności nieruchomości musi nastąpić po wydaniu pozwolenia na budowę i dotyczyć nieruchomości objętej decyzją.
- Nie można zmieniać projektu „przy okazji”
Postępowanie dotyczące przeniesienia pozwolenia służy wyłącznie zmianie inwestora. Nie może być wykorzystywane do modyfikacji projektu budowlanego ani zmiany warunków inwestycji.
- Warto przeprowadzić audyt przed zakupem
Przed nabyciem nieruchomości z rozpoczętą inwestycją warto zweryfikować nie tylko stan prawny gruntu, ale również dokumentację budowlaną, przebieg przyłączy i możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę.
