Projekt zmian dla zarządców nieruchomości – co przewiduje?

Rząd rozpoczął prace nad projektem nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, który może istotnie zmienić zasady wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości. Projekt wpisany do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów (nr UD438) zakłada ponowne uregulowanie wykonywania tego zawodu poprzez wprowadzenie Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości, przywrócenie odpowiedzialności zawodowej oraz określenie nowych obowiązków ciążących na zarządcach. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to IV kwartał 2026 r.  

Centralny Rejestr Zarządców Nieruchomości 

Jedną z najważniejszych zmian przewidzianych w projekcie jest utworzenie Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa. 

Zgodnie z założeniami projektu wykonywanie czynności zarządcy nieruchomości będzie możliwe wyłącznie po uzyskaniu wpisu do tego rejestru. Wpis będzie następował na wniosek osoby fizycznej, po uiszczeniu opłaty oraz formalnym potwierdzeniu spełnienia ustawowych wymagań. Na obecnym etapie projekt przewiduje obowiązek posiadania pełnej zdolności do czynności prawnych oraz niekaralności za wskazane przestępstwa.  

Rejestr ma być publicznie dostępny na stronie internetowej ministerstwa. Znajdą się w nim nie tylko dane zarządcy, ale również informacje o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej oraz podmiotach, na rzecz których świadczy on usługi. Co istotne, projekt przewiduje obowiązek bieżącej aktualizacji tych danych, przy czym wcześniejsze wpisy nie będą usuwane z rejestru.  

Doprecyzowanie obowiązków zarządcy 

Projekt przewiduje również doprecyzowanie ustawowej definicji zarządzania nieruchomościami oraz określenie katalogu czynności, za które zarządca będzie odpowiadał niezależnie od postanowień zawartej umowy. 

Jednocześnie ustawodawca planuje wskazanie minimalnych elementów, które obowiązkowo będą musiały znaleźć się w każdej umowie o zarządzanie nieruchomością. Rozwiązanie to ma na celu ujednolicenie podstawowych zasad współpracy pomiędzy właścicielem nieruchomości a zarządcą.  

Nowe obowiązki zawodowe 

Projekt nakłada na zarządców nieruchomości szereg obowiązków związanych z wykonywaniem zawodu. 

Zarządca będzie zobowiązany do wykonywania swoich obowiązków zgodnie z przepisami prawa, z zachowaniem szczególnej staranności oraz zasady bezstronności. Projekt przewiduje także obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. 

Utrzymany zostanie obowiązek posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, jednak projekt zakłada podwyższenie minimalnej sumy gwarancyjnej, która obecnie wynosi równowartość 50 tys. euro i – według projektodawcy – nie odpowiada już obecnym realiom rynku.  

Powrót odpowiedzialności zawodowej 

Projekt przewiduje również przywrócenie systemu odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości. 

Postępowania mają być prowadzone przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Czynności wyjaśniające będzie prowadziła Komisja do spraw Odpowiedzialności Zawodowej Zarządców Nieruchomości, której zadaniem będzie ustalenie, czy doszło do naruszenia przepisów prawa, a następnie przedstawienie wniosku o zastosowanie kary albo umorzenie postępowania. Ostateczne rozstrzygnięcie będzie miało formę decyzji administracyjnej podlegającej kontroli sądów administracyjnych.  

Co do zasady postępowania będą wszczynane na wniosek strony umowy o zarządzanie nieruchomością, po wniesieniu opłaty. Jedynie w wyjątkowych przypadkach minister będzie mógł wszcząć postępowanie z urzędu, przykładowo gdy zarządca wykonuje czynności bez wymaganej umowy. Projekt przewiduje również, że osoba składająca skargę uzyska status strony postępowania.  

Katalog kar 

Jeżeli w toku postępowania zostanie stwierdzone naruszenie obowiązków zawodowych, możliwe będzie zastosowanie jednej z przewidzianych w projekcie sankcji. 

Projekt zakłada takie kary jak upomnienie, naganę, czasowe wykreślenie z Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości, całkowity zakaz wykonywania zawodu oraz karę pieniężną w wysokości do sześciokrotności przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.  

Projekt dopuszcza również możliwość łączenia kary pieniężnej z pozostałymi sankcjami.  

Niezależnie od odpowiedzialności zawodowej wykreślenie z rejestru będzie następowało również w przypadku utraty pełnej zdolności do czynności prawnych albo prawomocnego skazania za przestępstwa wskazane w ustawie.  

Sankcje administracyjne 

Projekt przewiduje także odrębne sankcje administracyjne. 

Minister będzie mógł nałożyć karę pieniężną do 50 000 zł za podanie nieprawdziwych informacji w rejestrze lub niewykonanie obowiązku ich aktualizacji. Odpowiedzialność finansowa ma również grozić za wykonywanie czynności zarządcy bez wymaganego wpisu do rejestru, bez zachowania przewidzianej przepisami formy wykonywania zawodu, bez zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością oraz bez obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.  

Co dalej? 

Na obecnym etapie są to jedynie założenia projektu ustawy. Dokument został wpisany do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, a jego przyjęcie przez rząd planowane jest na IV kwartał 2026 r. Ostateczny kształt przepisów może jeszcze ulec zmianie w toku procesu legislacyjnego. Jeżeli jednak projekt zostanie uchwalony w zbliżonej formie, wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości będzie ponownie objęte znacznie szerszym nadzorem państwa, a osoby wykonujące tę profesję będą musiały liczyć się z nowymi obowiązkami formalnymi oraz odpowiedzialnością zawodową