Dyrektor KIS: czasowy najem nie przekreśla prawa do skorzystania z ulgi na mieszkanie
Ulga mieszkaniowa pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli przychód z tej sprzedaży zostanie w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym miała ona miejsce, zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika.
Co dzieje się w sytuacji, gdy podatnik nie zamieszka od razu w nowo kupionej nieruchomości, a zamiast tego postanowi ją czasowo wynająć?
Sprawa najnowszej interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS dotyczyła podatniczki, która w grudniu 2019 r. otrzymała w darowiźnie nieruchomość gruntową, a następnie sprzedała ją we wrześniu 2021 r. Ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym doszło do nabycia, podatniczka wykazała ją w zeznaniu PIT-39 i zadeklarowała przeznaczenie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe.
W styczniu 2024 r. podatniczka wraz z mężem nabyła do majątku wspólnego nieruchomość mieszkalną w postaci segmentu. Na jego zakup przeznaczyła 578 000 zł uzyskane ze sprzedaży nieruchomości gruntowej. Podstawowym celem zakupu segmentu była chęć zamieszkania w nim wraz z rodziną.
Przeprowadzka została jednak odłożona do czasu ukończenia przez syna podatniczki szkoły podstawowej. Podatniczka zakładała, że zamieszka w segmencie w ciągu 4 kolejnych lat. Do tego czasu segment został czasowo wynajęty. Umowa najmu obowiązywała od 1 maja do 27 czerwca 2024 r. Co ważne – podatniczka wskazała w zapytaniu, że nie wyklucza ponownego wynajęcia nieruchomości przed planowaną przeprowadzką.
Podatniczka uznała, że uzyskiwanie przychodów z najmu przed zamieszkaniem w segmencie nie spowoduje utraty przez nią i męża prawa do ulgi mieszkaniowej i nie pociągnie za sobą konieczności skorygowania zeznania PIT-39.
Dyrektor KIS uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe.
Organ wskazał, że podstawową przesłanką zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe.
Dyrektor KIS wyjaśnił, że ustawa o PIT nie zawiera regulacji, która uzależniałaby prawo do zwolnienia od zamieszkania przez podatnika w nabytym lokalu bezpośrednio po jego zakupie.
Jak wyjaśnił organ:
„(…) Z tego powodu, wynajęcie zakupionej nieruchomości nie stanowi przeszkody dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia. W związku z powyższym, wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej na nabycie nieruchomości mieszkalnej - segmentu będzie wydatkiem na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniającym do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem nabytego Segmentu nie pozbawia Panią możliwości skorzystania z tego zwolnienia.”.
Należy zaznaczyć, że podobne stanowisko zostało przedstawione w szeregu wcześniejszych interpretacji indywidualnych Dyrektora KIS.
Przykładem jest w interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 7 maja 2025 r., nr 0115-KDIT3.4011.212.2025.2.DP. Sprawa dotyczyła podatniczki, która kupiła mieszkanie na własne cele mieszkaniowe i faktycznie w nim zamieszkała. Następnie, w związku z utratą pracy, problemami zdrowotnymi i koniecznością spłacania kredytu, wynajęła lokal na łączny okres 9 miesięcy. Po zakończeniu najmu zamierzała ponownie w nim zamieszkać.
Dyrektor KIS uznał, że czasowy najem nie wyklucza zastosowania ulgi, wskazując, że:
„Jeżeli podatnik nabywa nieruchomość z zamiarem realizowania w niej własnego celu mieszkaniowego, to fakt, że wcześniej nieruchomość ta będzie wynajmowana, nie stoi na przeszkodzie dla zastosowania zwolnienia podatkowego”.
Do podobnych wniosków Dyrektor KIS doszedł w interpretacji indywidualnej z 9 lutego 2024 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.775.2023.2.KK. Małżonkowie przeznaczyli przychód ze sprzedaży nieruchomości na zakup kolejnych lokali mieszkalnych. Ze względu na problemy zdrowotne i osobiste jeden z lokali został jednak czasowo wynajęty.
Organ uznał, że wydatki na zakup lokali mogą korzystać ze zwolnienia, mimo okresowego najmu. Stwierdził, że: „Czasowe wynajmowanie przez Zainteresowanych lokali mieszkalnych oraz posiadanie trzech lokali, nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia (…), w sytuacji, gdy lokale mieszkalne Zainteresowani nabyli w celu realizacji w nich własnych celów mieszkaniowych”.
Również w interpretacji indywidualnej z 5 lipca 2023 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.462.2023.1.MN, Dyrektor KIS potwierdził możliwość skorzystania z ulgi w odniesieniu do mieszkania, które miało być wykorzystywane przez podatnika, ale czasowo wynajmowane podczas jego podróży.
Co jednak ogromnie istotne – ostatnia z przytoczonych interpretacji wyznacza jednocześnie istotną granicę stosowania ulgi na mieszkanie. W tej samej sprawie podatnik zamierzał bowiem nabyć także drugi lokal, który miał być przeznaczony wyłącznie na wynajem. W odniesieniu do tego lokalu Dyrektor KIS odmówił prawa do ulgi, uznając, że zakup nieruchomości wyłącznie w celu uzyskiwania przychodów z najmu nie stanowi realizacji własnego celu mieszkaniowego.
Podsumowując, samo zawarcie umowy najmu nie przekreśla prawa do ulgi mieszkaniowej. Okresowy najem może poprzedzać zamieszkanie w nabytej nieruchomości, nastąpić po okresie zamieszkiwania albo wynikać z przejściowej sytuacji życiowej lub finansowej podatnika.
Jednak jeśli stan faktyczny podatnika pozwala stwierdzić, że najem nie był okresowy, przejściowy etc., a miał charakter trwały i nowa nieruchomość została nabywa wyłącznie jako inwestycja przeznaczona na czerpanie zysku z jej najmu – wówczas prawo do ulgi jest wykluczone.
Źródło:
Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 16 czerwca 2026 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.443.2026.2.PT.
Z treścią interpretacji można zapoznać się pod tym linkiem:
