Gwarancja czynszowa przy sprzedaży nieruchomości – czy płatności gwarancyjne podlegają VAT?

Gwarancja czynszowa jako zabezpieczenie rentowności inwestycji 

Sprawa dotyczyła planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym, przeznaczonym na wynajem komercyjny. Cena sprzedaży została ustalona przy założeniu pełnego wynajęcia powierzchni i osiągania określonego poziomu przychodów. 

Ponieważ część powierzchni mogła pozostać niewynajęta, strony planowały zawarcie pięcioletniej umowy gwarancji czynszowej. Na jej podstawie sprzedający miał wypłacać nabywcy świadczenia rekompensujące m.in.: 

• brak przychodów z najmu niewynajętych powierzchni; 
• koszty eksploatacyjne niepokrywane przez najemców; 
• obniżki czynszu i inne zachęty przyznawane najemcom; 
• dodatkowe koszty związane z utrzymaniem i wynajmem nieruchomości; 
• różnice pomiędzy rzeczywistym a gwarantowanym poziomem czynszu. 

Celem tych płatności było zapewnienie nabywcy zakładanej rentowności inwestycji. 

Dlaczego płatności gwarancyjne nie podlegają VAT? 

Dyrektor KIS uznał, że opisane płatności gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za dostawę towarów ani świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. 

Organ podkreślił, że dla uznania określonej czynności za odpłatne świadczenie usług konieczne jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy wykonanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem. 

W analizowanej sprawie taki związek nie występował. Sprzedający nie otrzymywał bowiem żadnego ekwiwalentnego świadczenia w zamian za wypłatę gwarancji. W szczególności nie uzyskiwał prawa do korzystania z niewynajętych powierzchni na zasadach właściwych dla najemcy. 

Płatności miały wyłącznie charakter rekompensaty. W konsekwencji nie podlegały opodatkowaniu VAT, a nabywca nie był zobowiązany do wystawiania faktur dokumentujących ich otrzymanie. 

Zwrot nadpłaconych kwot również poza VAT 

Interpretacja rozstrzyga także kwestię zwrotu części płatności gwarancyjnych. 

W przypadku gdy po rocznym rozliczeniu opłat eksploatacyjnych okazałoby się, że sprzedający przekazał nabywcy kwotę wyższą od rzeczywiście poniesionych kosztów, nabywca miał zwrócić powstałą nadpłatę. 

Dyrektor KIS potwierdził, że również taki zwrot nie stanowi wynagrodzenia za usługę świadczoną przez sprzedającego. Nie podlega zatem VAT i nie wymaga wystawienia faktury. 

Znaczenie interpretacji dla rynku nieruchomości 

Rozstrzygnięcie ma istotne znaczenie dla transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, w których mechanizmy gwarancji czynszowych służą zabezpieczeniu oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji. 

Interpretacja potwierdza, że o skutkach w VAT decyduje rzeczywisty charakter ekonomiczny płatności, a nie sam fakt przekazania środków pomiędzy podatnikami. 

Należy jednak pamiętać, że kwalifikacja podatkowa każdej umowy gwarancyjnej wymaga analizy jej postanowień. Kluczowe jest ustalenie, czy wypłacana kwota rzeczywiście stanowi rekompensatę, czy też jest związana z konkretnym świadczeniem wzajemnym. 

Chcesz poszerzyć swoją wiedzę i dowiedzieć się więcej?

Zorganizuj szkolenie zamknięte dopasowane do potrzeb Twojego zespołu.