Usługi zarządzania projektem budowlanym – art. 28b czy art. 28e ustawy o VAT?

Miejsce świadczenia usług ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego rozliczenia VAT. W praktyce jednak nie zawsze łatwo ustalić, które przepisy należy zastosować. Szczególne wątpliwości mogą pojawić się w przypadku usług wykonywanych na terenie inwestycji budowlanych. Czy sama obecność na budowie oznacza, że usługa jest związana z nieruchomością?

Do tego zagadnienia odniósł się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 15 września 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.278.2026.2.JSU.

Jakie usługi świadczy podatnik?

Wnioskodawca świadczy usługi na rzecz zagranicznej agencji, która kieruje go do realizacji projektów budowlanych. W ramach współpracy wykonuje obowiązki Site Managera przy budowie farm fotowoltaicznych zlokalizowanych na terytorium Polski.

Do jego zadań należy przede wszystkim koordynowanie pracy podwykonawców, monitorowanie harmonogramu oraz raportowanie postępów realizacji projektu. Wnioskodawca regularnie przebywa na terenie budowy, jednak sam nie wykonuje robót budowlanych. Nie pełni również funkcji kierownika budowy w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Początkowo wnioskodawca wystawiał faktury z zastosowaniem stawki VAT w wysokości 23%. Przyjmował bowiem, że skoro usługi są wykonywane na terenie budowy w Polsce, należy uznać je za związane z nieruchomością, a tym samym opodatkować na podstawie art. 28e ustawy o VAT.

Pojawiło się jednak pytanie, czy takie rozliczenie było prawidłowe. Czy usługi Site Managera rzeczywiście są związane z nieruchomością, czy może powinny być rozliczane na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 28b ustawy o VAT? Wnioskodawca zapytał również o możliwość skorygowania wcześniej wystawionych faktur, na których wykazano 23% VAT.

Art. 28b czy art. 28e ustawy o VAT?

Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 28b ustawy o VAT miejscem świadczenia usług na rzecz podatnika jest co do zasady miejsce, w którym usługobiorca posiada siedzibę działalności gospodarczej.

Wyjątek przewiduje art. 28e ustawy o VAT, zgodnie z którym miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest miejsce położenia nieruchomości. Przepis ten wymienia w szczególności:

usługi świadczone przez rzeczoznawców;
usługi pośredników w obrocie nieruchomościami;
usługi zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi;
użytkowanie i używanie nieruchomości; usługi przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takie jak usługi architektów i nadzoru budowlanego.

Przepis ten wprost wymienia usługi przygotowywania i koordynowania prac budowlanych. Czy oznacza to jednak, że każda usługa zarządzania projektem budowlanym automatycznie podlega opodatkowaniu w miejscu położenia nieruchomości?

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęć „nieruchomość” ani „usługi związane z nieruchomościami”. Ich znaczenie doprecyzowują jednak przepisy wykonawcze.

Zgodnie z art. 31a ust. 1 rozporządzenia 282/2011, aby uznać usługę za związaną z nieruchomością, musi ona wykazywać wystarczająco bezpośredni związek z konkretną nieruchomością. Taki związek występuje, gdy:

nieruchomość stanowi centralny i niezbędny element świadczonej usługi;
usługa jest świadczona w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczona i ma na celu zmianę jej stanu prawnego lub fizycznego.

To właśnie charakter wykonywanych czynności, a nie sama obecność na terenie inwestycji, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia właściwego miejsca opodatkowania.

Dlaczego KIS uznał, że zastosowanie ma art. 28b?

Dyrektor KIS zwrócił uwagę przede wszystkim na rzeczywisty charakter świadczonych usług. Obowiązki wnioskodawcy obejmowały zarządzanie projektem, koordynację podwykonawców, monitorowanie harmonogramu oraz raportowanie postępów prac.

Istotne było również to, że wnioskodawca:

nie wykonywał robót budowlanych ani montażowych;
nie pełnił samodzielnych funkcji technicznych w rozumieniu Prawa budowlanego;
nie odpowiadał za fizyczny efekt prac budowlanych;
otrzymywał wynagrodzenie według stałej stawki dziennej, a nie za wykonanie określonych robót budowlanych.

Organ uznał zatem, że świadczone usługi mają charakter doradczo-zarządczy, a nie są usługami związanymi z nieruchomością w rozumieniu art. 28e ustawy o VAT.

Co istotne, sama konieczność codziennej obecności wnioskodawcy na terenie budowy nie przesądzała o zastosowaniu art. 28e.

W konsekwencji Dyrektor KIS potwierdził, że miejsce świadczenia usług należy ustalić na podstawie ogólnej zasady wynikającej z art. 28b ustawy o VAT.

Nie tylko miejsce opodatkowania

Błędne ustalenie miejsca opodatkowania usług to nie tylko problem podatkowy. Może również oznaczać niepotrzebne koszty i komplikacje w relacjach z kontrahentami.

W analizowanej sprawie wnioskodawca wystawiał faktury z 23% VAT, choć świadczone przez niego usługi nie podlegały opodatkowaniu w Polsce.

W praktyce oznacza to, że zagraniczny kontrahent otrzymywał faktury z polskim VAT, którego nie powinno na nich być. Jeżeli podatek był doliczany do uzgodnionej ceny, zwiększał kwotę, którą kontrahent musiał zapłacić.

Dlatego przy usługach zarządzania projektami budowlanymi warto dokładnie przeanalizować zakres wykonywanych obowiązków. Sama obecność na terenie budowy nie oznacza jeszcze, że usługi należy opodatkować w miejscu położenia nieruchomości.

Świadczysz usługi Site Managera lub zarządzania projektami budowlanymi i zastanawiasz się, jak prawidłowo rozliczyć VAT? Skontaktuj się z nami. Pomożemy ustalić właściwe miejsce opodatkowania usług i zweryfikować dotychczasowe rozliczenia.

Chcesz poszerzyć swoją wiedzę i dowiedzieć się więcej?