Koszty lokalu przed przeniesieniem własności – na co powinien zwrócić uwagę deweloper?
W praktyce deweloperskiej odbiór i wydanie lokalu nabywcy mogą nastąpić przed przeniesieniem jego własności. W takim przypadku nabywca może już faktycznie korzystać z lokalu, mimo że z prawnego punktu widzenia nie jest jeszcze jego właścicielem.
Okres pomiędzy wydaniem lokalu a przeniesieniem własności wymaga zatem szczególnej uwagi przy określaniu zasad ponoszenia kosztów związanych z lokalem oraz nieruchomością wspólną.
Odbiór lokalu nie oznacza jeszcze przeniesienia własności
Ustawa deweloperska rozróżnia odbiór lokalu od przeniesienia praw na nabywcę. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu.
Samo dokonanie odbioru czy przekazanie kluczy nie jest jednak równoznaczne z uzyskaniem przez nabywcę prawa własności.
Ma to znaczenie również z punktu widzenia ustawy o własności lokali. Zgodnie z jej art. 6 wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali. Nabywca, który odebrał lokal, ale nie nabył jeszcze jego własności, nie uzyskuje zatem wyłącznie na skutek odbioru statusu członka wspólnoty mieszkaniowej.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną są związane z własnością
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Katalog przykładowych kosztów zarządu określa art. 14 ustawy. Obejmuje on m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, ubezpieczenia, utrzymanie porządku i czystości czy wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Z kolei art. 15 ust. 1 przewiduje uiszczanie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu.
W konsekwencji samo wydanie lokalu nabywcy nie powoduje automatycznego przejścia na niego obowiązków, które ustawa o własności lokali wiąże ze statusem właściciela. Do czasu przeniesienia własności okoliczność ta powinna być uwzględniana przy określaniu zasad rozliczeń pomiędzy deweloperem, nabywcą i wspólnotą mieszkaniową.
Nie wszystkie koszty należy traktować jednakowo
Istotne jest również rozróżnienie kosztów dotyczących konkretnego lokalu od kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
W przypadku kosztów związanych bezpośrednio z korzystaniem z lokalu, w tym określonych opłat za media, podstawa i sposób ich rozliczenia mogą zależeć m.in. od rodzaju świadczenia, sposobu jego dostarczania oraz stosunków prawnych łączących poszczególne podmioty.
Inaczej należy oceniać koszty zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku których ustawa o własności lokali określa obowiązki właścicieli.
Dlatego przyjęcie jednej, jednakowej zasady dla wszystkich opłat związanych z lokalem może nie uwzględniać różnic w ich charakterze prawnym.
Czy nabywca może zostać obciążony kosztami przed przeniesieniem własności?
To zagadnienie wymaga ostrożnej oceny.
Samo wydanie lokalu nie powoduje, że nabywca staje się podmiotem ustawowych obowiązków właściciela wynikających z ustawy o własności lokali. Ewentualne zobowiązanie nabywcy do ponoszenia określonych kosztów przed przeniesieniem własności wymaga zatem analizy odrębnej podstawy prawnej, w szczególności odpowiednich postanowień umownych.
Nie oznacza to jednak, że każde postanowienie przewidujące ponoszenie określonych kosztów przez nabywcę będzie skuteczne. Jego dopuszczalność należy oceniać z uwzględnieniem rodzaju kosztu, treści i charakteru stosunku prawnego oraz – w przypadku konsumentów – przepisów dotyczących niedozwolonych postanowień umownych.
Szczególne znaczenie ochrony konsumenta
Na ryzyko związane z przenoszeniem na nabywców kosztów przed uzyskaniem przez nich własności wskazuje również orzecznictwo.
W wyroku z 3 kwietnia 2019 r. (VII AGa 1959/18) Sąd Apelacyjny w Warszawie zakwestionował postanowienie wzorca stosowanego przez dewelopera, zgodnie z którym nabywca miał ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną już od dnia wydania lokalu. W ocenie opisanej w analizie znaczenie miały zarówno brak statusu właściciela po stronie nabywcy, jak i sposób określenia obciążających go kosztów.
W relacjach z konsumentami postanowienia dotyczące takich rozliczeń mogą podlegać ocenie w szczególności na podstawie art. 385¹ i nast. Kodeksu cywilnego. Z tego względu istotne jest, aby zakres obciążeń oraz zasady ich ustalania były sformułowane w sposób przejrzysty i możliwy do zweryfikowania przez nabywcę.
Co z tego wynika dla dewelopera?
Rozliczenia dotyczące okresu pomiędzy wydaniem lokalu a przeniesieniem jego własności powinny być każdorazowo oceniane z uwzględnieniem konkretnego modelu inwestycji i przyjętej dokumentacji.
Szczególnego znaczenia nabiera prawidłowe ustalenie charakteru poszczególnych kosztów, podstawy ich ponoszenia oraz statusu prawnego nabywcy w danym momencie.
Samo faktyczne korzystanie z lokalu nie przesądza jeszcze o przejściu na nabywcę wszystkich związanych z nim obowiązków. Dlatego zasady rozliczeń stosowane przed przeniesieniem własności wymagają odpowiedniego uregulowania i każdorazowej oceny pod kątem przepisów prawa cywilnego, ustawy o własności lokali oraz – w relacjach z konsumentami – regulacji dotyczących ochrony konsumenckiej.
