Sprzedaż nieruchomości po dziale spadku – jak liczyć termin 5 lat i czy spłata rodziny to koszt podatkowy?

Dziedziczenie nieruchomości rzadko kończy się na jednym spadkobiercy. W praktyce majątek zmarłego często trafia do kilku, a nawet kilkunastu członków rodziny w ułamkowych częściach. Aby móc swobodnie dysponować taką nieruchomością (przykładowo przygotować ją do sprzedaży), rodzina zazwyczaj przeprowadza dział spadku. Najczęstszy scenariusz polega na tym, że prawo własności przejmuje jedna lub dwie osoby, zobowiązując się jednocześnie do finansowej spłaty pozostałych krewnych. Kiedy ostateczni właściciele decydują się na sprzedaż takiej nieruchomości, na gruncie podatku dochodowego pojawiają się dwa kluczowe pytania: od kiedy liczyć termin 5 lat warunkujący sprzedaż bez podatku oraz jak potraktować środki wydane na spłatę rodziny. 

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, minęło 5 lat. W przypadku dziedziczenia ten 5-letni okres liczy się od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Zwykle oznacza to, że odziedziczoną nieruchomość można sprzedać bez podatku od razu po załatwieniu formalności spadkowych. Sytuacja komplikuje się jednak w momencie przeprowadzenia działu spadku. Organy podatkowe konsekwentnie przypominają, że odpłatne zbycie takiej nieruchomości dzieli się na dwa odrębne etapy podatkowe: 

• Część pierwotna (odziedziczona) jako udział, który przypadł nam bezpośrednio w drodze spadkobrania i korzysta z wyżej opisanego przywileju. Czas jego posiadania zalicza się do czasu posiadania przez zmarłego, więc zazwyczaj jego sprzedaż jest całkowicie zwolniona. 

• Część dodatkowa (z działu spadku) jeśli w wyniku działu spadku nasz udział w nieruchomości rośnie (np. z 25% do 100%), to tę różnicę (75%) traktuje się jako nowe nabycie i dla tej nadwyżki pięcioletni termin zaczyna biec całkowicie od nowa. 

Sprzedaż nieruchomości niedługo po dziale spadku będzie zatem oznaczać konieczność zapłaty 19% podatku od dochodu, ale wyłącznie w proporcji przypadającej na ten dodatkowy udział. Jak wynika jednak między innymi z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia w interpretacji indywidualnej z dnia 23 października 2026 roku, nr: 0112-KDSL1-1.4011.667.2026.2.MK kwota spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców jest dla podatnika ceną nabycia dodatkowych udziałów w nieruchomości. Oznacza to, że faktycznie poniesiona i udokumentowana kwota spłaty stanowi koszt uzyskania przychodu (na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wydatek ten pomniejsza przychód ze sprzedaży tej części nieruchomości, która przypadła podatnikowi w wyniku działu spadku, często prowadząc do całkowitego wyzerowania lub zmniejszenia ostatecznej kwoty podatku do zapłaty.