Condohotel ze wspólnotą mieszkaniową – skutek prawny, którego inwestorzy często nie dostrzegają
Nabycie lokalu w condohotelu lub aparthotelu nie jest jedynie inwestycją przynoszącą przychody z najmu krótkoterminowego. Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w takim obiekcie, niezależnie od woli stron i niezależnie od treści umowy z operatorem, z mocy prawa powstaje wspólnota lokalowa. Mechanizm ten, zakorzeniony w art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.), działa automatycznie i rodzi konsekwencje, które często pozostają poza świadomością kupujących oraz samej spółki zarządzającej.
Wspólnota lokalowa (oraz mieszkaniowa) powstaje z mocy prawa z faktem wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębnej nieruchomości i przeniesienia jego własności na nabywcę. W rezultacie condohotel lub aparthotel, w którym doszło do sprzedaży chociażby jednego lokalu inwestorowi indywidualnemu, staje się jednocześnie nieruchomością objętą reżimem wspólnoty. Dla praktyki zarządzania obiektem oznacza to kolizję dwóch porządków: komercyjno-hotelarskiego, regulowanego umową operatorską, oraz wspólnotowego, regulowanego bezwzględnymi przepisami ustawy o własności lokali.
Rodzaj reżimu, jakiemu podlega konkretna wspólnota, zależy od liczby wyodrębnionych lokali. Do trzech samodzielnych lokali włącznie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Wtedy mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą, w której decyzje wymagają co do zasady zgody wszystkich współwłaścicieli lub orzeczenia sądowego. Od czterach lokali włącznie powstaje tzw. duża wspólnota mieszkaniowa, objęta pełnym reżimem ustaw o własności lokali. Wtedy też na właścicielach lokali powstaje obowiązek ustanowienia zarządu, corocznego zebrania właścicieli, a uchwały podejmowane większością głosów liczoną według udziałów. W obiektach condohotelowych, gdzie liczba lokali liczy nieraz kilkadziesiąt lub kilkaset jednostek, duża wspólnota jest regułą, co oznacza konieczność regularnego organizowania zebrań z udziałem rozproszonych inwestorów, często nieposiadających wiedzy o specyfice prawa wspólnotowego.
Planowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacja ustawy o własności lokali pogłębiać ma uprawnienia wspólnoty w sposób bezpośrednio oddziałujący na rynek condo. Projekt zakłada wprowadzenie obowiązku uzyskania zgody wspólnoty na zmianę sposobu korzystania z lokalu w stopniu prowadzącym do zmiany jego przeznaczenia, możliwość obciążenia wyższymi opłatami tych właścicieli, których sposób użytkowania lokalu generuje podwyższone koszty obsługi części wspólnych, a także wzmocnienie pozycji wspólnoty względem podmiotów prowadzących najem krótkoterminowy. Graniczną datą dla nowych przepisów ma być złożenie wniosku o pozwolenie na budowę po 31 grudnia 2025 r., jednak condohotele i aparthotele już funkcjonujące powinny już dziś weryfikować zgodność umów operatorskich z przepisami ustawy o własności lokali w ich aktualnym brzmieniu.
