Deweloperzy będą raportować ceny według jednego standardu. Co nowe przepisy oznaczają dla branży?

Rynek deweloperski czeka kolejna zmiana dotycząca obowiązków informacyjnych wobec nabywców. Tym razem ustawodawca nie rozszerza zasadniczo katalogu informacji, które przedsiębiorcy mają ujawniać, lecz ingeruje w sposób ich przekazywania. Dane dotyczące ofert mieszkaniowych mają trafiać do portalu dane.gov.pl w jednolitym, ustrukturyzowanym formacie umożliwiającym ich automatyczny odczyt i przetwarzanie. 

Zmiana może sprawiać wrażenie wyłącznie technicznej. Z perspektywy dewelopera jej znaczenie jest jednak znacznie większe. Prawidłowe wykonanie obowiązku będzie wymagało dostosowania procesów wewnętrznych, systemów informatycznych i sposobu zarządzania danymi dotyczącymi inwestycji. Ustawodawca przewidział przy tym istotne konsekwencje w przypadku nieprzestrzegania nowych zasad. 

Jawność cen już obowiązuje. Teraz ustawodawca porządkuje sposób raportowania 

Obowiązek ujawniania cen przez deweloperów nie jest nowością wprowadzoną w 2026 r. Zmiany przyjęte w 2025 r. zobowiązały przedsiębiorców objętych ustawą deweloperską m.in. do publikowania określonych informacji cenowych oraz przekazywania danych do ministra właściwego do spraw informatyzacji za pośrednictwem portalu dane.gov.pl. Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. wprowadzająca te rozwiązania weszła w życie 11 lipca 2025 r. 

Dotychczas problemem pozostawał jednak brak bezwzględnie obowiązującego, wspólnego standardu technicznego. Ministerstwo Cyfryzacji opracowało ustrukturyzowany format przeznaczony do odczytu maszynowego, ale jego stosowanie miało charakter rekomendowany. W rezultacie informacje przekazywane przez poszczególnych przedsiębiorców mogły różnić się pod względem sposobu uporządkowania i struktury danych. 

Nowelizacja ma usunąć tę dowolność. Deweloperzy będą zobowiązani przekazywać dane w formie dokumentu elektronicznego zgodnego ze strukturą określoną przez ministra właściwego do spraw informatyzacji. Szczegółowe wymagania techniczne mają zostać określone w rozporządzeniu. Minister ma również udostępnić wzorcowe dokumenty elektroniczne ułatwiające realizację obowiązku. 

Jeden format danych – dlaczego ustawodawca zdecydował się na zmianę? 

Sama publikacja informacji nie gwarantuje jeszcze ich rzeczywistej użyteczności. Jeżeli dane pochodzące od wielu przedsiębiorców są przedstawiane według różnych schematów, ich automatyczne porównanie staje się utrudnione. 

Wprowadzenie wspólnej struktury ma przede wszystkim umożliwić sprawniejsze zestawianie ofert dostępnych na rynku. Dane zapisane według tego samego standardu mogą być automatycznie przetwarzane przez systemy informatyczne i wykorzystywane m.in. przy tworzeniu narzędzi służących do porównywania ofert mieszkaniowych. Taki kierunek zmian został wskazany również w toku prac parlamentarnych jako element zwiększania transparentności rynku mieszkaniowego. 

Z punktu widzenia przedsiębiorców oznacza to jednak, że obowiązek informacyjny nie będzie już oceniany wyłącznie przez pryzmat tego, czy dane zostały przekazane, ale również tego, czy przekazano je w wymaganej prawem strukturze. 

Co nowe przepisy oznaczają w praktyce dla dewelopera? 

Dla części przedsiębiorców zmiana może ograniczyć się do dostosowania wykorzystywanych obecnie rozwiązań informatycznych. Dotyczy to przede wszystkim firm, które już korzystają z rekomendowanego przez administrację standardu. 

Inaczej wygląda sytuacja podmiotów posługujących się własnym sposobem generowania lub eksportowania danych. W ich przypadku konieczne może być przeprowadzenie zmian w systemach sprzedażowych, CRM, bazach danych lub mechanizmach integrujących stronę internetową przedsiębiorcy z innymi narzędziami. 

Nie należy przy tym traktować nowego obowiązku wyłącznie jako zadania działu IT. Z prawnego punktu widzenia istotna będzie zgodność całego procesu publikacji danych. Przedsiębiorca powinien wiedzieć, z jakiego systemu pobierane są informacje, kto odpowiada za ich aktualizację, w jaki sposób weryfikowana jest ich poprawność oraz czy dane prezentowane w różnych kanałach pozostają ze sobą spójne. 

W praktyce warto więc przeprowadzić przegląd obejmujący w szczególności: 

• sposób gromadzenia danych dotyczących lokali, domów i cen; 

• zgodność danych publikowanych na stronie internetowej z informacjami przekazywanymi do portalu publicznego; 

• procedurę aktualizowania zmian cenowych; 

• odpowiedzialność konkretnych osób lub działów za przekazanie danych; 

• możliwość automatycznego generowania informacji w strukturze wymaganej nowymi przepisami; 

• umowy z podmiotami zewnętrznymi odpowiadającymi za obsługę systemów informatycznych lub strony internetowej. 

W przypadku większych przedsięwzięć deweloperskich szczególnego znaczenia nabierze również zapewnienie spójności danych pochodzących z kilku systemów funkcjonujących równolegle. 

Brak zgodności może oznaczać realne ryzyko finansowe 

Nowelizacja nie ogranicza się do stworzenia technicznego standardu raportowania. Ustawodawca przewidział także mechanizm służący egzekwowaniu nowych obowiązków. 

Naruszenie wymogów dotyczących sposobu udostępniania danych ma zostać objęte reżimem ochrony zbiorowych interesów konsumentów. W konsekwencji nieprawidłowe wykonywanie obowiązków może prowadzić do interwencji Prezesa UOKiK oraz zastosowania sankcji przewidzianych w przepisach o ochronie konkurencji i konsumentów. W przekazanych materiałach wskazano, że kara może sięgać nawet 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy. 

Z perspektywy prawnej istotna jest zatem zmiana charakteru ryzyka. Błąd w eksporcie danych, nieprawidłowa struktura dokumentu czy brak odpowiedniego dostosowania systemu informatycznego mogą przestać być wyłącznie problemem technicznym. Mogą prowadzić do zarzutu niewykonania ustawowego obowiązku przedsiębiorcy wobec konsumentów. 

Dlatego procedury związane z raportowaniem powinny być traktowane jako element compliance dewelopera, podobnie jak obowiązki dotyczące prospektu informacyjnego, treści umów czy prawidłowego prezentowania oferty. 

Szczegółów jeszcze nie znamy – kluczowe będzie rozporządzenie 

Samo przyjęcie nowelizacji nie oznacza, że przedsiębiorcy znają już pełną techniczną specyfikację przyszłego obowiązku. Ustawa przewiduje, że strukturę przekazywanych danych określi minister właściwy do spraw informatyzacji w drodze rozporządzenia. 

Ma to istotne znaczenie dla procesu wdrożenia. Dopiero treść aktu wykonawczego pozwoli ostatecznie ustalić m.in. wymagany układ danych i techniczne zasady ich przygotowywania. 

Branża deweloperska powinna więc śledzić nie tylko termin wejścia w życie samej nowelizacji, lecz również prace nad rozporządzeniem. Jak wskazano w stanowisku Polskiego Związku Firm Deweloperskich przywołanym w materiałach prasowych, nie jest jeszcze przesądzone, czy obowiązkowym standardem stanie się bez zmian format stosowany dotychczas jako rekomendowany, czy też zostanie on zmodyfikowany. 

Z tego względu zbyt wczesne przebudowanie systemów wyłącznie na podstawie obecnych rekomendacji może okazać się niewystarczające. Jednocześnie oczekiwanie z przygotowaniami do ostatniej chwili może utrudnić terminowe wdrożenie nowych rozwiązań. 

Kiedy nowe regulacje zaczną obowiązywać? 

Proces legislacyjny projektu rozpoczął się w kwietniu 2026 r. Sejm uchwalił ustawę 19 czerwca 2026 r., następnie Senat zaproponował poprawki, a Sejm rozpatrzył je 17 lipca 2026 r. 

Zgodnie z informacjami opublikowanymi 7 sierpnia 2026 r. nowelizacja została podpisana przez Prezydenta. Przewidziano, że nowe regulacje wejdą w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw. 

Okres ten powinien zostać wykorzystany przez przedsiębiorców nie tylko na techniczne dostosowanie systemów, ale również na uporządkowanie wewnętrznych procedur odpowiedzialności za publikację i aktualizację informacji. 

Co deweloper powinien zrobić już teraz? 

Nowelizacja stanowi kolejny etap zwiększania transparentności rynku pierwotnego. Dla nabywców oznacza to łatwiejsze zestawianie ofert. Dla przedsiębiorców – dalszą formalizację procesu sprzedażowego i kolejne pole potencjalnej odpowiedzialności regulacyjnej. 

Deweloperzy powinni już obecnie zweryfikować sposób realizacji obowiązków wprowadzonych w 2025 r., ustalić, które systemy odpowiadają za generowanie danych przekazywanych do dane.gov.pl oraz przygotować organizację do szybkiego wdrożenia struktury określonej w przyszłym rozporządzeniu. 

Szczególnej uwagi wymagają sytuacje, w których obsługa strony internetowej, systemów sprzedażowych lub eksport danych została powierzona zewnętrznym dostawcom. Odpowiednie uregulowanie w umowach odpowiedzialności za dostosowanie systemu do zmian prawnych, terminowość aktualizacji oraz usuwanie błędów może mieć istotne znaczenie dla ograniczenia ryzyka po stronie dewelopera. 

Nowy standard raportowania jest więc czymś więcej niż kolejnym obowiązkiem technicznym. Staje się elementem prawidłowej organizacji procesu sprzedaży inwestycji deweloperskiej, a brak właściwego przygotowania może mieć wymierne konsekwencje prawne i finansowe.