Fiskus wyjaśnia, kiedy najem nie jest transakcją pomocniczą w VAT
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 lipca 2026 r. (sygn. 0112-KDIL1-3.4012.278.2026.2.EO) zajął stanowisko w sprawie, która może mieć znaczenie dla wielu przedsiębiorców osiągających dodatkowe przychody z najmu prywatnego.
Sprawa dotyczyła ustalenia, czy przychody z najmu lokalu mieszkalnego mogą zostać uznane za transakcje pomocnicze w rozumieniu art. 113 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym nie być uwzględniane przy obliczaniu limitu zwolnienia podmiotowego z VAT. Organ uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe.
Argumentacja podatnika – najem miał jedynie charakter uboczny
Podatnik prowadził działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług edukacji sportowej dla dzieci, jednocześnie korzystając ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Dodatkowo przez osiem miesięcy wynajmował prywatny lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe najemcy. Przychody z tego najmu były zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
We wniosku o interpretację podatnik wskazywał, że przychody z najmu nie powinny być wliczane do limitu zwolnienia podmiotowego, ponieważ najem miał charakter pomocniczy. Na poparcie swojego stanowiska przedstawił szereg argumentów, w szczególności wskazując, że:
- przychody z najmu stanowiły jedynie około 5% przychodów osiąganych z podstawowej działalności gospodarczej,
- najem nie był jego głównym źródłem utrzymania, ponieważ pozostawał zatrudniony na podstawie umowy o pracę w pełnym wymiarze czasu,
- lokal nie był związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych,
- najem był realizowany w ramach zarządu majątkiem prywatnym,
- miał charakter wyłącznie czasowy (8 miesięcy),
- nie był prowadzony w sposób profesjonalny ani zorganizowany.
Zdaniem podatnika wszystkie te okoliczności świadczyły o tym, że najem miał jedynie charakter uboczny wobec prowadzonej działalności sportowej.
Jak organ rozumie "transakcję pomocniczą"?
Dyrektor KIS rozpoczął analizę od wyjaśnienia pojęcia "transakcji pomocniczej". Zwrócił uwagę, że ustawa o VAT nie zawiera definicji tego pojęcia, dlatego należy sięgnąć zarówno do wykładni językowej, jak i do przepisów Dyrektywy VAT oraz orzecznictwa TSUE.
Organ wskazał, że transakcje pomocnicze to czynności poboczne wobec zasadniczej działalności podatnika, których przychody nie stanowią bezpośredniego, stałego i koniecznego uzupełnienia tej działalności. Sama okoliczność, że dana czynność przynosi niewielkie przychody albo jest wykonywana przez ograniczony czas, nie przesądza jeszcze o jej pomocniczym charakterze.
Dlaczego fiskus nie zgodził się z podatnikiem?
Najciekawszym elementem interpretacji jest sposób, w jaki organ odniósł się do argumentów podatnika.
Dyrektor KIS praktycznie pominął ekonomiczne znaczenie najmu dla całokształtu aktywności podatnika. Nie uznał za istotne, że przychody z najmu stanowiły jedynie 5% wszystkich przychodów ani że podatnik pozostawał jednocześnie zatrudniony na etacie.
Organ stwierdził, że decydujące znaczenie ma charakter samej czynności, a nie jej skala czy udział w strukturze przychodów. W jego ocenie najem nieruchomości jest odrębnym rodzajem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Skoro podatnik prowadzi równolegle działalność edukacyjną oraz wynajmuje nieruchomość za wynagrodzeniem, to wykonuje dwa odrębne rodzaje działalności gospodarczej. Najem nie stanowi zatem czynności pomocniczej wobec działalności edukacyjnej, lecz drugą podstawową aktywność podatnika.
Co istotne, organ wprost wskazał, że bez znaczenia pozostają takie okoliczności jak:
- niewprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych,
- wykonywanie najmu w ramach tzw. najmu prywatnego,
- ograniczony czas trwania najmu,
- niewielki udział przychodów z najmu w całkowitych przychodach podatnika,
- wykonywanie pracy na podstawie umowy o pracę.
Skutki praktyczne
W konsekwencji Dyrektor KIS uznał, że wartość usług najmu mieszkania powinna zostać uwzględniona przy obliczaniu limitu zwolnienia podmiotowego z VAT. Ponieważ po doliczeniu przychodów z najmu podatnik przekroczył obowiązujący wówczas limit 200 000 zł, utracił prawo do zwolnienia podmiotowego i był zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT.
Komentarz
Interpretacja pokazuje bardzo restrykcyjne podejście organów podatkowych do pojęcia transakcji pomocniczych związanych z nieruchomościami. Dyrektor KIS wyraźnie odszedł od oceny ekonomicznego znaczenia danej czynności dla działalności podatnika. Nawet okoliczność, że najem generował jedynie marginalny udział w przychodach (około 5%), był wykonywany przez osiem miesięcy i nie stanowił głównego źródła utrzymania podatnika, nie została uznana za argument przemawiający za jego pomocniczym charakterem.
W praktyce oznacza to, że podatnicy osiągający dodatkowe przychody z najmu nieruchomości nie powinni automatycznie zakładać, że przychody te pozostaną poza limitem zwolnienia podmiotowego z VAT. Każdorazowo konieczna jest szczegółowa analiza charakteru wykonywanych czynności oraz ich relacji do pozostałej działalności gospodarczej. Omawiana interpretacja pokazuje bowiem, że organy podatkowe przyjmują bardzo zawężające rozumienie pojęcia "transakcji pomocniczych", co może prowadzić do wcześniejszej utraty prawa do zwolnienia podmiotowego z VAT.
