Jednolita powierzchnia, jednolita cena – istotna zmiana dla rynku deweloperskiego od 2026 roku
W dniu 7 stycznia 2026 r. Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Choć nowelizacja ma niewielką objętość, jej znaczenie dla praktyki obrotu nieruchomościami jest trudne do przecenienia. Ustawodawca zdecydował się bowiem jednoznacznie rozstrzygnąć jeden z najbardziej problematycznych sporów pomiędzy deweloperami a nabywcami, czyli sposób ustalania powierzchni użytkowej nieruchomości oraz jej wpływ na cenę.
Dotychczasowe brzmienie przepisów nie zawierało precyzyjnych wytycznych, w jaki sposób należy obliczać powierzchnię użytkową lokalu lub domu jednorodzinnego. W praktyce prowadziło to do znacznych rozbieżności. Część deweloperów stosowała różne normy techniczne lub własne metodologie pomiaru, wliczając do powierzchni użytkowej m.in. metry pod ściankami działowymi, wnęki instalacyjne czy fragmenty pomieszczeń o ograniczonej wysokości. Z perspektywy nabywców skutkowało to nie tylko trudnościami w porównywaniu ofert, ale również realnym zawyżeniem ceny nieruchomości.
Nowelizacja wprowadza w tym zakresie zasadniczą zmianę. Ustawodawca zdecydował się wprost odwołać do właściwej Polskiej Normy regulującej zasady obliczania powierzchni użytkowej w budownictwie. Oznacza to, że sposób pomiaru przestaje być kwestią umowną lub interpretacyjną, a staje się obowiązującym standardem wynikającym wprost z ustawy. Co istotne, wymóg ten został umieszczony bezpośrednio w przepisach ustawy deweloperskiej, a nie jedynie w aktach wykonawczych czy dokumentach technicznych.
Drugą, równie istotną zmianą jest ścisłe powiązanie ceny nieruchomości z powierzchnią użytkową obliczoną zgodnie z Polską Normą. Dodany do ustawy art. 5a przesądza, że cena lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego musi być ustalana wyłącznie jako iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej oraz ceny za jeden metr kwadratowy tej powierzchni. Tym samym ustawodawca wykluczył możliwość stosowania jakichkolwiek alternatywnych metod kalkulacji ceny, które mogłyby prowadzić do nieprzejrzystych lub niejednoznacznych rozliczeń.
Z perspektywy ochrony konsumenta jest to rozwiązanie korzystne i długo oczekiwane. Zapewnia ono większą transparentność umów deweloperskich oraz umożliwia realne porównywanie ofert różnych inwestycji. Nabywca otrzymuje jasną informację, za jaką powierzchnię płaci i według jakich zasad została ona ustalona. Jednocześnie zmiana ta ogranicza pole do sporów interpretacyjnych, które dotychczas często kończyły się dopiero na etapie postępowań sądowych.
Warto jednak zauważyć, że nowelizacja nie wprowadza zmian wprost do katalogu elementów umowy deweloperskiej ani umowy rezerwacyjnej. Przepisy regulujące ich treść pozostają formalnie niezmienione, jednak nowy art. 5a pełni funkcję doprecyzowującą i uszczelniającą cały system ustalania ceny. W praktyce oznacza to konieczność dostosowania wzorców umownych oraz dokumentacji sprzedażowej do nowych wymogów ustawowych.
Ustawa wejdzie w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia, co oznacza, że nowe zasady będą miały zastosowanie do umów zawieranych od 13 lutego 2026 r. Deweloperzy powinni zatem już teraz przygotować się na wdrożenie jednolitego sposobu obliczania powierzchni oraz prezentowania ceny, natomiast nabywcy zyskują silniejszą podstawę prawną do dochodzenia swoich praw.
Nowelizacja ta pokazuje wyraźnie, że ustawodawca konsekwentnie zmierza w kierunku zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości i wzmocnienia pozycji kupujących. Choć jeden przepis nie rozwiąże wszystkich problemów rynku deweloperskiego, w tym przypadku można mówić o zmianie, która realnie wpłynie na codzienną praktykę obrotu mieszkaniami i domami jednorodzinnymi.
