Kiedy zmiana przeznaczenia działki wpływa na VAT od zaliczek? Najnowsza interpretacja Dyrektora KIS
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w najnowszej interpretacji indywidualnej z 14 lipca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.373.2025.2.KO) rozwiał wątpliwości dotyczące korekty faktur zaliczkowych w sytuacji zmiany przeznaczenia działki. Stanowisko KIS jest niekorzystne dla podatnika i wskazuje na konieczność opodatkowania zaliczek według stawki właściwej dla terenów budowlanych, nawet jeśli w momencie ich otrzymania działki nie miały takiego statusu.
Tło sprawy: Sprzedaż działek i zmieniające się przepisy
Sprawa dotyczyła podatnika, który w 2019 roku podpisał przedwstępną umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania dwóch niezabudowanych działek. W tamtym czasie działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy. Kupujący w latach 2019-2025 dokonywał wpłat zaliczkowych. Początkowo wystawiano faktury zaliczkowe ze stawką zwolnioną (ZW) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który dotyczy dostawy terenów niezabudowanych innych niż budowlane.
Kluczowa zmiana nastąpiła 30 września 2021 roku, kiedy to decyzją administracyjną działki zostały przekształcone na tereny budowlane (tereny zabudowy produkcyjnej i usługowej). Ostatnia faktura zaliczkowa, wystawiona już po tej zmianie, uwzględniała stawkę 23% VAT. Podatnik zadał pytanie, czy ma prawo zastosować zwolnienie z VAT do zaliczek otrzymanych przed zmianą przeznaczenia działek.
Stanowisko podatnika vs. stanowisko KIS
Wnioskodawca stał na stanowisku, że zaliczki otrzymane przed przekształceniem działek na tereny budowlane powinny korzystać ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Natomiast do pozostałej, niezapłaconej części ceny sprzedaży, proponował zastosowanie stawki właściwej dla terenów budowlanych (23%).
Dyrektor KIS uznał to stanowisko za nieprawidłowe.
Dlaczego KIS odmówił zwolnienia?
Dyrektor KIS w swojej interpretacji jasno wskazał, że w momencie, gdy działki stały się terenami budowlanymi, zmienił się ich status prawny, co ma bezpośredni wpływ na opodatkowanie VAT.
Kluczowe argumenty Dyrektora KIS:
- Zasada opodatkowania zaliczek: Obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania zaliczki powstaje z chwilą jej otrzymania. Jednakże, stawka VAT zależy od charakteru dostawy w momencie jej faktycznego dokonania, lub – w przypadku zaliczek – od końcowego przeznaczenia i statusu towaru.
- Status terenu budowlanego: Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. W analizowanej sprawie decyzja administracyjna z 30 września 2021 r. definitywnie zmieniła przeznaczenie działek na budowlane.
- Korekta faktur zaliczkowych: Dyrektor KIS podkreślił, że art. 106j ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT obliguje podatnika do wystawienia faktury korygującej, jeśli podstawa opodatkowania lub kwota podatku wskazana w fakturze uległa zmianie. Skoro pierwotnie faktury zaliczkowe wystawiono ze stawką zwolnioną, a następnie zmieniło się przeznaczenie działek na tereny budowlane (co skutkuje opodatkowaniem stawką 23%), konieczna jest korekta tych faktur zaliczkowych.
Wnioski dla podatników
Interpretacja Dyrektora KIS ma istotne konsekwencje dla podmiotów obracających nieruchomościami, zwłaszcza w kontekście zmian w planowaniu przestrzennym. Wynika z niej, że o statusie VAT dla całej transakcji, w tym dla zaliczek, decyduje stan gruntu w momencie, gdy staje się on terenem budowlanym.
Co to oznacza w praktyce?
- Monitorowanie statusu nieruchomości: Sprzedający nieruchomości powinni na bieżąco monitorować wszelkie zmiany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub wydawane decyzje o warunkach zabudowy, które mogą wpłynąć na status gruntów.
- Korekta faktur zaliczkowych: W przypadku zmiany przeznaczenia gruntu z „niebudowlanego” na „budowlany” w trakcie realizacji transakcji (po otrzymaniu zaliczek), konieczne jest skorygowanie wcześniej wystawionych faktur zaliczkowych ze stawką zwolnioną na faktury z właściwą stawką VAT (obecnie 23%).
- Ryzyko podatkowe: Brak odpowiedniej korekty faktur może narazić podatnika na konsekwencje podatkowe związane z zaniżeniem należnego podatku VAT.
Ta interpretacja podkreśla dynamikę przepisów VAT w odniesieniu do obrotu nieruchomościami i konieczność ich ciągłej analizy w kontekście faktycznego stanu prawnego przedmiotu sprzedaży.
Masz podobne wątpliwości dotyczące rozliczeń VAT od zaliczek na poczet sprzedaży nieruchomości? Skontaktuj się z nami!
