Czy brak VAT przy zakupie działki pociąga za sobą brak możliwości skorzystania ze zwolnienia przy jej sprzedaży?

Sprzedaż niezabudowanej działki jest odpłatną dostawą towarów, co do zasady opodatkowaną VAT, jeżeli sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej. O tym, kiedy sprzedaż nieruchomości świadczy o wykonywaniu działalności gospodarczej, pisaliśmy już wcześniej – np. tutaj.  

Jednocześnie, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. 

Powstaje zatem pytanie – czy z powyższego zwolnienia można skorzystać w sytuacji, kiedy zakup działki w ogóle nie podlegał opodatkowaniu VAT, bo – przykładowo - sprzedającym była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej? 

Niestety okazuje się, że jest to wykluczone.  

Przekonała się o tym pewna spółka, która zakupiła 24 działki stanowiące funkcjonalnie jedną niezabudowaną nieruchomość gruntową. Po 4 latach Spółka planowała je sprzedać z zyskiem, bowiem ich wartość samoistnie zwiększyła się. 

Zakup działek spółka sfinansowała wyłącznie ze środków osiągniętych z działalności nieopodatkowanej VAT, a nabycie traktowała jako swego rodzaju lokatę od nadwyżki wypracowanego kapitału - świadczyła bowiem usługi finansowe, które są przedmiotowo zwolnione z VAT. Wobec tego spełniła jeden z warunków skorzystania ze zwolnienia („zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (…)”.). 

W odniesieniu natomiast do drugiej przesłanki skorzystania ze zwolnienia – tj. brak przysługiwania prawa do odliczenia VAT przy nabywaniu działek, spółka argumentowała, że spełniła także i ją, ponieważ działki zakupiła wyłącznie od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, wobec czego transakcje te w ogóle nie podlegały VAT. 

Z tych powodów spółka sądziła, że ma prawo do skorzystania ze zwolnienia. Zdecydowała się jednak wystąpić do Dyrektora KIS o wydanie interpretacji indywidualnej. Organ uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe. Sprawa trafiła do WSA w Warszawie, a potem do NSA, które podtrzymały stanowisko organu. W toku wykładni NSA odwołał się do orzecznictwa TSUE i aktów prawnych unii europejskiej. Wskazał, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, przysługuje tylko wtedy,gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Tym samym – jeżeli brak prawa do odliczenia podatku wynikł z tego, że dana transakcja w ogóle nie podlegała opodatkowaniu, to wówczas wykluczone jest skorzystanie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. 

Powyższy wyrok NSA jest przejawem tego, że to, iż towar (nieruchomość) została kupiony bez VAT, nie oznacza automatycznie prawa do skorzystania ze zwolnienia z jego zapłaty przy sprzedaży. 

Źródło: Wyrok NSA z 7 lutego, I FSK 1566/21: https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/DDEE655110