Kontynuacja amortyzacji mieszkań. NSA otwiera spór konstytucyjny 🚪⚖️
Zakaz amortyzacji mieszkań miał być jednym z tych rozwiązań, które definitywnie porządkują system podatkowy. Ustawodawca, wprowadzając zmiany w ramach Polski Ład, przeciął wieloletnią praktykę zaliczania odpisów amortyzacyjnych od budynków / lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów. W efekcie od 2023 r. amortyzacja mieszkań zniknęła z podatkowej rzeczywistości, a podatnicy, którzy rozpoczęli ją wcześniej, mogli ją kontynuować tylko do końca 2022 r.
Z perspektywy legislacyjnej wszystko wyglądało spójnie. Wprowadzono przepisy przejściowe, przewidziano okres dostosowawczy i jasno wskazano moment, w którym dotychczasowe zasady przestają obowiązywać. Problem w tym, że dla wielu podatników nie była to zwykła zmiana przepisów, lecz nagłe przerwanie wieloletniego procesu rozliczania inwestycji. Amortyzacja z natury rzeczy rozłożona jest w czasie, a decyzje inwestycyjne podejmowane są z założeniem stabilności reguł.
I właśnie w tym miejscu pojawił się spór, który dziś wraca z nową siłą. Podatnicy od początku wskazywali, że zakaz amortyzacji narusza zasadę ochrony praw nabytych, wynikającą z Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Ich argument jest stosunkowo prosty. Skoro wprowadzili nieruchomość do ewidencji środków trwałych i rozpoczęli jej amortyzację na określonych zasadach, to powinni mieć możliwość jej dokończenia. Państwo nie powinno zmieniać reguł w trakcie gry, szczególnie gdy gra ta została zaplanowana na wiele lat.
Przez długi czas ten argument nie znajdował jednak realnego odzwierciedlenia w praktyce. Dyrektor KIS konsekwentnie wskazywał, że nie jest uprawniony do badania zgodności przepisów z konstytucją. Podobnie zachowywały się sądy administracyjne, które często podkreślały, że tego rodzaju ocena należy wyłącznie do Trybunał Konstytucyjny. W efekcie spór był w pewnym sensie „zamrożony”. Podatnicy podnosili argument konstytucyjny, ale nikt nie chciał go rzeczywiście rozstrzygnąć.
Równolegle utrwalała się niekorzystna linia orzecznicza. Naczelny Sąd Administracyjny w wielu wyrokach wskazywał, że zakaz amortyzacji nie narusza konstytucji. Podkreślano, że ustawodawca miał prawo zmienić zasady opodatkowania, a roczny okres przejściowy był wystarczający, aby podatnicy mogli dostosować się do nowych regulacji. W tym ujęciu amortyzacja nie była traktowana jako prawo nabyte, które podlega bezwzględnej ochronie, lecz jako element systemu podatkowego, który może ulec zmianie.
Na tym tle szczególnie interesująco prezentuje się najnowszy wyrok (NSA z 26 marca 2026 r. II FSK 785/23). Nie rozstrzyga on jeszcze samej istoty sporu, ale zmienia coś równie istotnego, tj. sposób jego prowadzenia. NSA jasno wskazał, że jeżeli podatnik podnosi zarzut niezgodności przepisu z konstytucją, to sąd nie może tego zarzutu pominąć. Nie wystarczy odwołać się do literalnej wykładni przepisów i zakończyć na tym analizy. Konieczne jest sięgnięcie po szersze metody wykładni, w tym również ocenę zgodności z normami wyższego rzędu.
To przesunięcie akcentów ma duże znaczenie praktyczne. Do tej pory spór o amortyzację mieszkań był w dużej mierze blokowany na poziomie proceduralnym. Teraz pojawia się realna przestrzeń do tego, aby argument konstytucyjny został faktycznie rozpoznany przez sądy administracyjne. Nie oznacza to oczywiście automatycznej wygranej podatników, ale zmienia ich pozycję procesową.
Warto przy tym pamiętać, że w orzecznictwie pojawiają się już głosy odmienne od dominującej linii. Niektóre sądy administracyjne wskazywały, że zakaz amortyzacji może jednak naruszać zasadę ochrony praw nabytych i interesów w toku. W tym kontekście często przywoływany jest dorobek Trybunał Konstytucyjny, który w przeszłości wielokrotnie podkreślał, że ustawodawca nie powinien arbitralnie przerywać mechanizmów rozłożonych na wiele lat, jeżeli podatnik działał w zaufaniu do obowiązujących przepisów.
Dobrym przykładem jest Wyrok TK z 21 listopada 2024 r. P 11/24, dotyczący innej kategorii amortyzacji. Trybunał uznał w nim, że przerwanie rozpoczętego procesu amortyzacji może naruszać konstytucyjną zasadę ochrony interesów w toku. Choć sprawa dotyczyła wartości niematerialnych i prawnych, to sposób argumentacji może mieć znaczenie również w sporze o amortyzację mieszkań.
Na dziś sytuacja pozostaje więc niejednoznaczna. Z jednej strony obowiązują przepisy, które wprost wyłączają możliwość amortyzacji mieszkań od 2023 r. Z drugiej strony pojawia się coraz więcej argumentów, zarówno doktrynalnych, jak i orzeczniczych, które podważają ich zgodność z konstytucją. Najnowszy wyrok NSA nie zmienia jeszcze samego prawa, ale sprawia, że spór przestaje być czysto teoretyczny.
To może być początek etapu, w którym sądy administracyjne zaczną realnie mierzyć się z pytaniem, czy ustawodawca nie poszedł o krok za daleko. A to pytanie ma dla podatników bardzo konkretne znaczenie. Chodzi nie tylko o interpretację przepisów, ale o możliwość odzyskania prawa do rozliczania kosztów, które w wielu przypadkach były planowane na lata.
I właśnie dlatego ten spór nie jest zamknięty. On dopiero wchodzi w najciekawszą fazę.
Wyrok NSA z 26 marca 2026 r. II FSK 785/23.
