Lokale mieszkalne na wynajem długoterminowy – stawka podatku od nieruchomości

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: UPOL) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1. grunty;
2. budynki lub ich części;
3. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 3 ust. 1 UPOL, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące m.in. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Jednocześnie, w myśl art. 1a ust. 1 pkt 3 UPOL grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a. Zastrzeżenie to przewiduje, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się m.in. budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

W art. 5 ust. 1 pkt. 2 UPOL ustawodawca przewiduje niższą stawkę podatku od nieruchomości dla budynków (lub ich części) mieszkalnych, natomiast wyższą dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. 

Na tle powyższej regulacji podatnik powziął wątpliwość co do stawki podatku od nieruchomości właściwej dla powierzchni budynków lub znajdujących się w nich lokali mieszkalnych i wystąpił w tym zakresie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidulanej wskazując, jest spółką prawa handlowego, która zamierza prowadzić działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Wnioskodawca będzie oferował mieszkania na wynajem długoterminowy na cele mieszkalne (nawet na kilka lat), przede wszystkim osobom fizycznym – ewentualnie przedsiębiorcom, którzy będą oddawać lokale do korzystania innym osobom na cele mieszkaniowe tych osób. W zawieranych umowach będzie znajdować się zastrzeżenie, że wynajmowany lokal mieszkalny może być wykorzystywany przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe jego lub osób, którym lokal jest udostępniany do faktycznego korzystania (np. pracownikom najemcy).

Jednocześnie budynki i lokale nie będą zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (np. apartamenty na dni).

W niektórych inwestycjach będą mogły znajdować się powierzchnie lub lokale komercyjne wykorzystywane przez najemców do prowadzenia działalności gospodarczej (np. parter budynku przeznaczony na lokale użytkowe). Nie zmieni to jednak klasyfikacji budynków, w których powierzchnie takie będą się znajdować – nadal w całkowitej powierzchni użytkowej budynku przeważać będzie powierzchnia mieszkalna, a same budynki będą wciąż klasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako budynki mieszkalne. 

W ocenie podatnika budynki (lokale) mieszkalne oddawane w najem na cele mieszkaniowe, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPOL (tj. stawki dla budynków mieszkalnych), gdyż sformułowanie „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” jest sformułowaniem zakresowo węższym niż sformułowanie „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Przesłanka „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” stanowi okoliczność faktyczną, a nie prawną. Tym samym nie ma znaczenia fakt braku wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe przez właściciela nieruchomości (będącego przedsiębiorcą) i wynajęcie lokalu innej osobie w ramach prowadzonej działalności, jeśli faktycznie lokal wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe. Powołując się na orzecznictwo podatnik podkreślił, iż w celu uznania, że dany budynek mieszkalny lub jego część należący do przedsiębiorcy jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej konieczne jest, aby rzeczywiście wykonywano w nim czynności, składające się na prowadzenie takiej działalności. Natomiast, gdy jest on wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób w nim zamieszkujących, to nie można mówić o jego zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej, lecz jedynie o zajęciu na cele mieszkaniowe.

W dniu 14.12.2023 r. Prezydent Miasta Gdańska wydał interpretację indywidualną, w której stwierdził, że budynki/lokale mieszkalne oddawane przez przedsiębiorcę w najem na cele mieszkaniowe nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPOL, a zatem stanowisko podatnika zostało uznane za nieprawidłowe. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę złożoną przez wnioskodawcę na powyższą interpretację indywidualną, z kolei Naczelny Sąd Administracyjny, wyrokiem z dnia 26.11.2025 r. sygn. akt III FSK 1070/24, uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku oraz uchylił interpretację indywidulaną z dnia 14.12.2023 r. 

W konsekwencji wyroku NSA, Prezydent Miasta Gdańska ponownie pochylił się nad sprawą i uwzględniając uchwałę podjętą w składzie siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24 uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy, że budynki (lokale) mieszkalne oddawane w najem na cele mieszkaniowe będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPOL (znak sprawy WBMiP-III.3120.142.2026.JR).

Cytując najważniejsze tezy wskazanej wyżej uchwały z dnia 21 października 2024r., organ podatkowy wskazał, że:

• „Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych”.
• „Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane natomiast te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu).”
• „Biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie lokali mieszkalnych, istotne jest to, by w budynku (lokalu) takim realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę. Uwzględniając zatem wskazany sposób rozumienia art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie sposób uznać, że w niniejszej sprawie została spełniona przesłanka zajęcia budynków mieszkalnych lub ich części na prowadzenie działalności gospodarczej. Budynki (lokale) mieszkalne będą oddawane przez Wnioskodawcę w najem na cele mieszkaniowe, przy czym wynajmowany lokal mieszkalny może być wykorzystywany przez najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe jego lub osób, którym lokal jest udostępniany do faktycznego korzystania (np. pracownikom najemcy).”