Moment powstania przychodu z tytułu płatności gwarancyjnej za zachęty dla najemcy

Sąd potwierdził, że płatność gwarancyjna za zachęty nie jest przychodem z tytułu usług rozliczanych w okresach rozliczeniowych, lecz rekompensatą za utracone przychody. Moment powstania przychodu z tego tytułu określa się na dzień otrzymania płatności, a nie na koniec poszczególnych okresów rozliczeniowych. Skarga wnioskodawcy została oddalona. 

W czerwcu 2025 r. Spółka zakupiła od podmiotu niepowiązanego nieruchomość z budynkiem biurowo-usługowo-handlowym. W nieruchomości znajdują się pomieszczenia przeznaczone na wynajem na cele biurowe, usługowe i handlowe oraz podziemne miejsca parkingowe, również przeznaczone na wynajem. 

Przed nabyciem nieruchomości przez Spółkę, część powierzchni była wynajmowana przez sprzedającego innym podmiotom na podstawie umów najmu. Jednocześnie, w związku z najmem niektórych powierzchni, sprzedający udzielił na rzecz poszczególnych najemców tzw. Zachęt (np. w formie obniżek czynszu, dopłat motywacyjnych dla najemców lub okresów bezczynszowych - dalej: "Zachęty"). Ponadto, na dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, znajdowały się w niej również niewynajęte powierzchnie. 

Spółka kontynuuje wynajem poszczególnych powierzchni najemcom, którzy wcześniej wynajmowali je od sprzedającego (z uwagi na kontynuowanie zawartych umów najmu - na tych samych warunkach na jakich podpisano te umowy).  

Spółka i sprzedający - zawarły w czerwcu 2025 r. umowę gwarancji czynszowej, której celem jest wyrównanie Spółce braku przychodu z wynajmu wynikającego w szczególności z istnienia niewynajętych powierzchni oraz Zachęt przyznanych obecnym oraz przyszłym najemcom. Na podstawie umowy Spółka jest uprawniona do otrzymania różnego rodzaju należności w celu wyrównania jej braku przychodów z wynajmu (Płatności Gwarancyjne). 

Zwrócono się z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiocie ustalenia momentu powstania przychodu z tytułu otrzymania płatności gwarancyjnych od sprzedającego nieruchomość.  

Wniosek został złożony przez osobę fizyczną, bowiem wskazano, że wnioskodawca oraz inna osoba fizyczna byli wspólnikami spółki jawnej, która została przekształcona w spółkę z o.o. we wrześniu 2025 r. Do tego momentu podatnikami podatku dochodowego od osób fizycznych byli wyłącznie wspólnicy. W związku z tym interpretacja została wydana na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.  

We wniosku o wydanie interpretacji wskazano, że w odniesieniu do wszystkich płatności gwarancyjnych ustalono okres obliczeniowy, który zgodnie z treścią umowy oznacza okres każdego miesiąca kalendarzowego w okresie gwarancji (przy czym okres obliczeniowy dla pierwszego i ostatniego miesiąca kalendarzowego okresu gwarancji zostanie obliczony proporcjonalnie do rzeczywistej liczby dni obowiązywania umowy w danym miesiącu kalendarzowym). Zgodnie z postanowieniami umowy, Spółka w okresie gwarancji ma otrzymać od sprzedającego za każdy okres obliczeniowy, przypadający na dany okres obliczeniowy, łączną kwotę płatności gwarancyjnej za niewynajęte powierzchnie, za opłaty eksploatacyjne oraz za zachęty. 

Zakresem wniosku objęte są bowiem wyłącznie Płatności Gwarancyjne za Zachęty, bezpośrednio powiązane z umowami (usługami) najmu - a więc realnym świadczeniem Spółki. 

W wydanej interpretacji, organ podatkowy nie zgodził się ze stanowiskiem Spółki, że dla celów podatkowych należy ujmować przychody z płatności gwarancyjnych z końcem poszczególnych okresów rozliczeniowych (tj. co miesiąc). 

Zdaniem organu, płatności gwarancyjne za zachęty stanowią rodzaj rekompensaty/wyrównania ubytku za utracone przyszłe (które miały powstać po nabyciu nieruchomości) przychody. Nie można więc w tej sytuacji zastosować przepisów dotyczących rozliczenia przychodów w okresach rozliczeniowych. Tym samym przychód powstaje w dacie otrzymania tych płatności. 

Podatnik nie zgadzając się z wydaną interpretacją złożył skargę, podnosząc, że organ dokonał nieprawidłowej wykładni i zastosowania art. 14 ust. 1e oraz art. 14 ust. 1i ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ pominął kluczowe elementy opisanego stanu faktycznego (tj. powiązanie płatności z świadczonymi usługami) oraz wynikające z niego konsekwencje dla kwalifikacji momentu powstania przychodu. 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 11 czerwca 2026 r., sygn. I SA/Ke 154/26, przyznał rację organowi podatkowemu.  

Sąd w uzasadnieniu wyroku wskazał, że zasadnie organ wywiódł, że Spółka nie świadczy na jej podstawie żadnych usług sprzedającemu nieruchomość, zatem do ustalenia momentu przychodu w tym przypadku nie może znaleźć zastosowania art. 14 ust. 1e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.  

Sąd wskazał, że „Płatności Gwarancyjne za Zachęty jakie Spółka otrzymuje w realizacji postanowień umowy nie są konsekwencją świadczonych przez nią usług, natomiast stanowią wyrównanie braku przychodów w związku z niewynajętymi lokalami oraz wynikają z faktu kontynuowania przez Spółkę umów najmu (uprzednio zawartych przez sprzedającego nieruchomość), w ramach których ustalono zachęty dla najemców. Spółka przyjmując rolę nabywcy nieruchomości nie spełnia żadnego dodatkowego świadczenia wobec zbywcy. Otrzymywane płatności od zbywcy nie są zatem wynagrodzeniem za żadną usługę, w tym usługę ciągłą, nie są bowiem konsekwencją wykonania usługi.” 

Sąd podkreślił, że płatności gwarancyjne za zachęty stanowią rodzaj rekompensaty, czy wyrównania ubytku za utracone przez Spółkę przyszłe przychody, które mogły powstać po nabyciu nieruchomości. Spółka bowiem kontynuowała umowy z uwzględnieniem uprzednio przewidzianych w nich zachęt. Odmiennej kwalifikacji otrzymanej płatności nie może zmienić okoliczność, że sposób jej wyliczenia nawiązywał do świadczonych przez spółkę usług ciągłych względem innych podmiotów. 

W konsekwencji Sąd, potwierdził, że zgodnie ze stanowiskiem organu, przychody z tytułu płatności gwarancyjnych za zachęty stanowią przychód podatkowy na moment otrzymania, a nie podlegają rozliczeniu w okresach rozliczeniowych.