Podział i sprzedaż odziedziczonej ziemi – czy organy uznają to za działalność gospodarczą?
Otrzymanie w spadku dużej nieruchomości gruntowej to nierzadko początek skomplikowanego procesu prawnego i logistycznego. Często spadkobiercy decydują się na sądowe zniesienie współwłasności, a następnie podział gruntu na mniejsze działki budowlane, co znacznie ułatwia ich późniejszą sprzedaż. W tym momencie u wielu z nich pojawia się wątpliwość czy takie działania jak podział gruntu, wytyczenie drogi i sprzedaż poszczególnych parceli nie oznacza, że stają się przedsiębiorcą handlującym nieruchomościami.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność gospodarcza charakteryzuje się zarobkowym, zorganizowanym i ciągłym charakterem. Granica między zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym a niezarejestrowaną działalnością deweloperską bywa bardzo cienka. Organy skarbowe często badają, czy podatnik podjął aktywne działania marketingowe, czy na dużą skalę uzbrajał teren w media lub korzystał z biur nieruchomości. Ponadto, w przypadku zbywania majątku prywatnego (poza firmą), kluczowy jest upływ 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie – w przeciwnym razie od dochodu ze sprzedaży trzeba zapłacić 19% podatku.
Kwestię tę przeanalizował w ostatnim czasie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 5 sierpnia 2026 roku, nr: 0112-KDSL1-1.4011.505.2026.4.KM. Sprawa dotyczyła kobiety, która w 2019 roku odziedziczyła po ojcu 1/3 udziałów w dużej działce. Kilka lat później, w drodze ugody sądowej, zniesiono współwłasność, a właścicielka podzieliła swoją, nowo wydzieloną część na kilka parceli budowlanych. Zainwestowała jedynie w utwardzenie drogi dojazdowej, aby w ogóle umożliwić fizyczny dostęp do wytyczonych działek. Sprzedaż planowała prowadzić wyłącznie "pocztą pantoflową", bez udziału pośredników, agencji czy publicznej reklamy.
Organ podatkowy uznał, że takie działania mieszczą się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym. Sam fakt podziału gruntu na kilkanaście działek i utwardzenie dojazdu to za mało, by uznać zbywcę za handlarza nieruchomościami, zwłaszcza gdy ziemia pochodzi ze spadku i nie była kupiona w celach inwestycyjnych. Po drugie przypomniał niezwykle ważną dla spadkobierców zasadę: w przypadku dziedziczenia, 5-letni okres zwalniający z opodatkowania PIT liczy się od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
Konkluzja płynąca z interpretacji jest podwójnie korzystna. Organ potwierdził, że ani sądowe zniesienie współwłasności (jeśli wartość otrzymanej w naturze części odpowiada pierwotnemu udziałowi), ani geodezyjny podział gruntu na mniejsze działki, nie stanowią nowego nabycia. Czynności te nie przerywają i nie resetują biegu 5-letniego terminu. W efekcie, po upływie tego czasu podatnik może sprzedawać wydzielone parcele, nie martwiąc się ani o podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia, ani o ryzyko bezpodstawnego przypisania mu prowadzenia działalności gospodarczej.
