Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców – co zmienia nowelizacja i co oznacza dla przedsiębiorców?

13 sierpnia 2026 r. Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie. Choć nowe przepisy dotyczą przede wszystkim sposobu przekazywania dokumentów przez notariuszy, zmiana ma również znaczenie dla przedsiębiorców uczestniczących w transakcjach dotyczących nieruchomości. 

Nowelizacja nie wprowadza nowych zasad uzyskiwania zezwoleń na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Jej zasadniczym celem jest cyfryzacja przepływu informacji o takich transakcjach pomiędzy notariuszami a ministrem właściwym do spraw wewnętrznych. 

W praktyce oznacza to dalszą elektronizację kontroli obrotu nieruchomościami z udziałem zagranicznych inwestorów. 

Kogo dotyczą przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców? 

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ma znaczenie nie tylko dla osób fizycznych zamierzających kupić nieruchomość w Polsce. 

Regulacje te mogą być istotne również dla przedsiębiorców i inwestorów zagranicznych, w tym spółek, które planują nabycie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego w Polsce. 

Co więcej, mechanizmy przewidziane ustawą obejmują również określone przypadki nabywania lub obejmowania przez cudzoziemców udziałów albo akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości. 

W konsekwencji przepisy mogą mieć znaczenie zarówno przy klasycznych transakcjach na rynku nieruchomości, jak i przy niektórych transakcjach kapitałowych. 

Co się zmienia? 

Kluczowa zmiana dotyczy sposobu przekazywania dokumentów dotyczących transakcji z udziałem cudzoziemców. 

Obecnie minister właściwy do spraw wewnętrznych prowadzi rejestr obejmujący informacje o dokonanych przez cudzoziemców transakcjach dotyczących nieruchomości oraz określonych transakcjach na udziałach i akcjach. 

Jednym z podstawowych źródeł tych informacji są dokumenty przekazywane przez notariuszy. Dotychczas odbywało się to w formie papierowej. 

Po wejściu w życie nowelizacji dokumentacja będzie przekazywana elektronicznie z wykorzystaniem Centralnego Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN). 

Co istotne, nie zmienia się 7-dniowy termin przewidziany na wykonanie przez notariusza obowiązku przekazania dokumentów. 

Co elektronizacja oznacza dla przedsiębiorców? 

Na pierwszy rzut oka zmiana ma charakter przede wszystkim techniczny i dotyczy notariuszy. Z punktu widzenia przedsiębiorców jej znaczenie jest jednak szersze. 

Elektroniczne przekazywanie dokumentów powinno umożliwić administracji szybszy dostęp do informacji o transakcjach oraz usprawnić ich przetwarzanie i analizowanie. 

Może to mieć szczególne znaczenie w przypadku bardziej rozbudowanych struktur właścicielskich oraz transakcji, w których uczestniczą zagraniczne osoby prawne lub inne podmioty kontrolowane przez cudzoziemców. 

Przedsiębiorcy planujący transakcję powinni zatem pamiętać, że elektronizacja obiegu dokumentów nie oznacza liberalizacji przepisów dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Zmienia się przede wszystkim sposób, w jaki informacje o dokonanych transakcjach trafiają do właściwego organu. 

Nie tylko bezpośredni zakup nieruchomości 

Z perspektywy biznesowej szczególnie istotne jest to, że regulacje dotyczące cudzoziemców mogą mieć znaczenie nie tylko wtedy, gdy zagraniczny przedsiębiorca bezpośrednio kupuje grunt, lokal czy budynek. 

Ustawa obejmuje również określone transakcje dotyczące udziałów lub akcji spółek posiadających nieruchomości albo będących ich użytkownikami wieczystymi. 

Dlatego przy planowaniu transakcji typu share deal, wejściu zagranicznego inwestora do polskiej spółki czy zmianach w strukturze właścicielskiej warto każdorazowo zweryfikować, czy planowana czynność pozostaje w zakresie regulacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i czy nie wymaga uzyskania odpowiedniego zezwolenia. 

Sama forma transakcji nie przesądza więc o tym, że regulacje dotyczące cudzoziemców nie znajdą zastosowania. 

Nowa opłata związana z elektronicznym obiegiem dokumentów 

Nowelizacja przewiduje również możliwość pobierania przez notariusza od stron czynności notarialnej opłaty związanej z umieszczeniem wymaganych dokumentów w CREWAN. 

Jej wysokość oraz sposób uiszczania mają zostać określone w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw wewnętrznych. 

Dla przedsiębiorców oznacza to, że przy transakcjach objętych nowymi regulacjami należy uwzględnić również ten element kosztów czynności notarialnej. 

Czy przedsiębiorcy będą mieli nowe obowiązki? 

Zasadniczo nowelizacja nie nakłada na przedsiębiorców nowego obowiązku samodzielnego przekazywania dokumentacji do ministra właściwego do spraw wewnętrznych. 

Zmienia się przede wszystkim sposób wykonywania istniejącego obowiązku przez notariuszy – dokumentacja papierowa zostanie zastąpiona dokumentacją przekazywaną za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. 

Nie oznacza to jednak, że przedsiębiorcy mogą pominąć analizę przepisów dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Przed zawarciem transakcji nadal konieczne może być ustalenie m.in. statusu nabywcy oraz tego, czy dana czynność wymaga uzyskania zezwolenia. 

Kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać? 

Ustawa ma wejść w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia. 

Przewidziano jednocześnie regulację przejściową. Do dokumentów sporządzonych przed wejściem w życie nowelizacji będą stosowane dotychczasowe przepisy. 

Oznacza to, że sposób realizacji obowiązków dotyczących konkretnej transakcji będzie uzależniony od momentu sporządzenia dokumentacji. 

Co warto zweryfikować przed transakcją? 

Planowana nowelizacja jest dobrym momentem, aby przedsiębiorcy uczestniczący w transakcjach z elementem zagranicznym zwrócili szczególną uwagę na prawidłowe ustalenie statusu stron. 

Przed zakupem nieruchomości, inwestycją w polską spółkę posiadającą nieruchomości lub zmianą jej struktury właścicielskiej warto ustalić w szczególności: 

• czy nabywca posiada status cudzoziemca w rozumieniu ustawy; 

• czy przedmiot i konstrukcja planowanej transakcji podlegają przepisom ustawy; 

• czy zastosowanie znajduje jedno z ustawowych zwolnień; 

• czy konieczne jest uzyskanie zezwolenia przed dokonaniem transakcji; 

• czy transakcja dotycząca udziałów lub akcji spółki posiadającej nieruchomość również podlega ograniczeniom. 

Weryfikacja tych kwestii na odpowiednio wczesnym etapie może mieć znaczenie dla harmonogramu całej transakcji. 

Podsumowanie 

Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. nie zmienia zasadniczo warunków, na jakich cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Polsce. Zmienia natomiast sposób, w jaki państwo otrzymuje i przetwarza informacje o takich transakcjach. 

Dla przedsiębiorców najważniejszym praktycznym skutkiem będzie dalsza cyfryzacja procesu oraz sprawniejszy przepływ informacji pomiędzy notariuszami a administracją. 

Nowe przepisy są jednocześnie przypomnieniem, że przy transakcjach z udziałem zagranicznych inwestorów analiza regulacji dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców powinna obejmować nie tylko bezpośrednią sprzedaż nieruchomości, ale również określone transakcje dotyczące udziałów i akcji spółek posiadających nieruchomości w Polsce.