Najem czy dzierżawa? Kluczowe różnice, które warto znać
W obrocie gospodarczym oraz w codziennym życiu bardzo często spotykamy się z umowami dotyczącymi korzystania z nieruchomości. Najczęściej są to umowa najmu albo umowa dzierżawy. Choć w języku potocznym pojęcia te bywają używane zamiennie, w rzeczywistości oznaczają dwa różne stosunki prawne, które rodzą odmienne skutki dla stron umowy.
Rozróżnienie między najmem a dzierżawą ma znaczenie nie tylko teoretyczne. Wybór właściwego rodzaju umowy wpływa bowiem na zakres uprawnień osoby korzystającej z rzeczy, sposób ustalenia czynszu, a także na obowiązki związane z utrzymaniem przedmiotu umowy. Warto zatem wiedzieć, kiedy właściwym rozwiązaniem będzie najem, a kiedy dzierżawa.
Umowa najmu – korzystanie z rzeczy
Umowa najmu została uregulowana w art. 659–692 Kodeksu cywilnego. Jej istotą jest zobowiązanie wynajmującego do oddania rzeczy najemcy do używania na określony lub nieokreślony czas, natomiast najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.
Kluczową cechą najmu jest to, że najemca może jedynie korzystać z rzeczy, ale nie jest uprawniony do pobierania z niej pożytków. Oznacza to, że przedmiot najmu nie stanowi dla najemcy źródła bezpośredniego dochodu wynikającego z samego jego charakteru.
W praktyce umowa najmu jest najczęściej stosowana w przypadku:
- wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe,
- wynajmu lokalu użytkowego na biuro lub sklep,
- wynajmu magazynu lub hali produkcyjnej,
- wynajmu samochodu czy sprzętu technicznego.
W każdym z tych przypadków osoba korzystająca z rzeczy uzyskuje możliwość jej używania, lecz nie czerpie z niej pożytków w rozumieniu prawa cywilnego.
Umowa dzierżawy – korzystanie i pobieranie pożytków
Umowa dzierżawy została uregulowana w art. 693–709 Kodeksu cywilnego. Podobnie jak w przypadku najmu, wydzierżawiający oddaje rzecz drugiej stronie do korzystania za wynagrodzeniem. Istnieje jednak zasadnicza różnica – dzierżawca może nie tylko korzystać z rzeczy, lecz także pobierać z niej pożytki.
Pożytkami mogą być zarówno pożytki naturalne (np. plony z gruntu rolnego), jak i pożytki cywilne, czyli dochody uzyskiwane na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz uzyskiwany z podnajmu.
Dzierżawa jest najczęściej wykorzystywana w sytuacjach, w których przedmiot umowy może generować dochód lub inne korzyści ekonomiczne. Dotyczy to przede wszystkim:
- gruntów rolnych przeznaczonych pod uprawy,
- całych gospodarstw rolnych,
- przedsiębiorstw lub ich zorganizowanych części,
- praw majątkowych, które mogą przynosić pożytki.
W przypadku dzierżawy czynsz nie zawsze musi być płacony wyłącznie w pieniądzu. Strony mogą ustalić również czynsz w formie świadczeń rzeczowych lub jako część uzyskanych pożytków.
Najem a dzierżawa – najważniejsze różnice
Najistotniejszą różnicą pomiędzy tymi umowami jest zakres uprawnień osoby korzystającej z rzeczy.
W przypadku najmu najemca może korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, ale nie ma prawa czerpać z niej pożytków. Dzierżawca natomiast może wykorzystywać rzecz w taki sposób, aby uzyskiwać z niej korzyści ekonomiczne.
W praktyce często pojawia się również pytanie o nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej. Warto podkreślić, że samo prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu lub na nieruchomości nie przesądza jeszcze o dzierżawie. W wielu przypadkach przedsiębiorcy korzystają z lokali użytkowych na podstawie umowy najmu – przykładowo prowadząc w nich biuro, sklep czy gabinet.
O tym, czy mamy do czynienia z najmem czy dzierżawą, decyduje przede wszystkim to, czy korzystający ma prawo pobierać pożytki z rzeczy jako takiej. Jeżeli przedmiot umowy sam w sobie generuje pożytki (np. plony z gruntu rolnego), właściwą formą będzie dzierżawa. Jeżeli natomiast dochód wynika z działalności prowadzonej przez użytkownika, a nie z samej rzeczy, zazwyczaj mamy do czynienia z najmem.
Podsumowanie
Choć umowa najmu i umowa dzierżawy na pierwszy rzut oka wydają się bardzo podobne, w rzeczywistości różnią się zakresem uprawnień osoby korzystającej z rzeczy. Najem umożliwia jedynie korzystanie z przedmiotu umowy, natomiast dzierżawa pozwala dodatkowo na pobieranie z niego pożytków.
Dlatego przy wyborze odpowiedniego rodzaju umowy kluczowe jest ustalenie celu, w jakim rzecz ma być wykorzystywana. Jeżeli chodzi wyłącznie o możliwość korzystania z rzeczy – właściwym rozwiązaniem będzie najem. Jeżeli natomiast przedmiot umowy ma przynosić dochód lub inne korzyści – bardziej odpowiednia będzie dzierżawa.
W praktyce prawidłowe zakwalifikowanie umowy ma duże znaczenie, ponieważ wpływa na prawa i obowiązki stron oraz na sposób interpretacji poszczególnych postanowień umownych. Dlatego przed zawarciem umowy warto dokładnie przeanalizować planowany sposób korzystania z rzeczy i odpowiednio dobrać formę umowy.
