Najem instytucjonalny z dojściem do własności: Fiskus nie może dzielić włosa na czworo (i umowy na dwie)
.jpg)
Nowy gracz na rynku: Hybryda, która mąci w głowach
W świecie nieruchomości nastały ciekawe czasy. Mamy do czynienia z konstrukcją, która brzmi jak marzenie każdego, kto nie chce wiązać się kredytem hipotecznym na 30 lat: najem instytucjonalny z dojściem do własności. To taka prawna hybryda – niby płacisz czynsz, ale w tle „nabijasz” sobie cenę wykupu lokalu.
Spółka będąca bohaterem sporu planowała właśnie taki model biznesowy: budowa domów, najem przez minimum 15 lat, a potem przeniesienie własności na najemcę. Problem w tym, że fiskus, widząc taką umowę, poczuł nagłą potrzebę użycia skalpela.
Fiskus i jego „anatomia” umowy
Spółka zapytała Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o dwie kluczowe kwestie:
- Czy sprzedaż lokalu po 15 latach będzie opodatkowana jako pierwsze zasiedlenie, czy zwolniona z VAT?
- Czy w związku z tym Spółce przysługuje prawo do częściowego odliczenia VAT od kosztów budowy?
Stanowisko Spółki było jasne: to jedna, złożona transakcja. Skoro już w dniu podpisania umowy najemca zobowiązuje się do zakupu, a wynajmujący do sprzedaży, to mamy do czynienia z „pierwszym zasiedleniem”, które trwa przez cały ten okres. A skoro sprzedaż będzie opodatkowana (a nie zwolniona), to Spółka chce odliczać VAT od faktur za budowę.
Co na to organ? Dyrektor KIS uznał, że... Spółka pyta o dwie różne rzeczy. Według fiskusa:
- Najpierw mamy najem (zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36).
- Potem, po 15 latach, mamy sprzedaż (zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bo od pierwszego zasiedlenia minęły wieki).
- Efekt? Skoro wszystko jest zwolnione, to o odliczeniu VAT od budowy możecie zapomnieć.
Sąd: „Panie Dyrektorze, to jest umowa nazwana!”
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie zostawił na interpretacji suchej nitki. Sędziowie przypomnieli organowi, że najem instytucjonalny z dojściem do własności posiada swoje essentialia negotii (czyli elementy przedmiotowo istotne) określone w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Sąd podkreślił, że:
- Oba elementy – najem i zobowiązanie do sprzedaży – muszą zaistnieć w dniu zawarcia umowy.
- Są one nierozłączne i stanowią o charakterze prawnym tej konkretnej instytucji.
- Organ nie może sobie „wyciąć” fragmentu wniosku i odpowiedzieć na pytanie, którego nikt nie zadał (czyli o skutki zwykłego najmu i zwykłej sprzedaży).
Mówiąc prościej: jeśli podatnik pyta o konia, organ nie może odpowiedzieć, że lewa noga konia to pies, a prawa to kot, więc w sumie to nie wiadomo, co to jest.
Co to oznacza dla Twojego budżetu?
Wyrok ten (choć na razie uchylający interpretację z przyczyn proceduralnych) jest niezwykle ważnym sygnałem dla firm deweloperskich i zarządzających nieruchomościami:
- Koniec z samowolką organów: Fiskus ma obowiązek oceniać transakcję w jej pełnym, złożonym kontekście prawnym, a nie dzielić ją na wygodne dla siebie kawałki.
- Walka o VAT trwa: Uznanie umowy za nierozerwalną całość otwiera drogę do argumentacji, że dostawa lokalu następuje w ramach pierwszego zasiedlenia (nawet jeśli fizyczne wydanie kluczy nastąpiło lata wcześniej). To z kolei jest kluczem do odliczenia podatku naliczonego od ogromnych nakładów inwestycyjnych.
- Proporcja pod lupą: Jeśli działalność ma charakter mieszany (najem zwolniony i sprzedaż opodatkowana w ramach tej samej umowy), prawo do odliczenia VAT przy zastosowaniu proporcji staje się realnym narzędziem optymalizacji cashflow.
Czy planujesz w swojej firmie projekty typu „rent-to-own”? Warto już teraz przejrzeć konstrukcje umów, bo jak pokazał WSA w Gliwicach, diabeł (i pełne odliczenie VAT) tkwi w essentialia negotii.
Podsumowanie
Czy można uznać najem i sprzedaż za dwa odrębne światy, gdy prawo łączy je w jedną, nierozerwalną umowę? Dyrektor KIS spróbował, ale WSA w Gliwicach (I SA/Gl 153/25) powiedział głośne „stop”. Sąd uznał, że najem instytucjonalny z dojściem do własności to specyficzna, nazwana instytucja prawna, której elementy są nierozłączne.
