Niski czynsz dzierżawny infrastruktury komunalnej a VAT – NSA łagodzi podejście?
Kwestia prawa gmin do odliczenia VAT od inwestycji wodno-kanalizacyjnych przekazywanych następnie spółkom komunalnym w odpłatną dzierżawę od lat budzi spory z organami podatkowymi. Szczególne wątpliwości pojawiają się wtedy, gdy czynsz dzierżawny jest ustalony na relatywnie niskim poziomie w stosunku do wartości całej inwestycji. Fiskus często uznaje w takich przypadkach, że odpłatność ma charakter jedynie formalny i służy przede wszystkim wykreowaniu prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Dotychczas w orzecznictwie sądów administracyjnych można było zauważyć dość restrykcyjne podejście. Organy podatkowe, powołując się na uzasadnione przypuszczenie wystąpienia nadużycia prawa w rozumieniu art. 5 ust. 5 ustawy o VAT, odmawiały wydawania interpretacji indywidualnych. Argumentowały, że przy bardzo niskim czynszu dzierżawnym transakcja nie ma rzeczywistego uzasadnienia ekonomicznego, a jej głównym celem jest umożliwienie gminie pełnego odliczenia VAT od kosztów wielomilionowej inwestycji.
Takie stanowisko znajdowało akceptację części sądów administracyjnych. Wskazywano, że gdyby infrastruktura została przekazana spółce komunalnej nieodpłatnie, gmina co do zasady nie uzyskałaby prawa do odliczenia VAT. Natomiast wprowadzenie symbolicznego czynszu pozwalało wykazać czynność opodatkowaną i jednocześnie odliczyć podatek naliczony od wydatków inwestycyjnych. W ocenie organów i niektórych sądów, przy czynszu pozwalającym na zwrot nakładów dopiero po kilkuset czy nawet tysiącu lat, trudno mówić o racjonalnym modelu gospodarczym.
Na tym tle szczególnie istotny jest najnowszy wyrok NSA z dnia 26 maja 2026 r. (sygn. I FSK 1401/23), w którym sąd kasacyjny zajął bardziej wyważone stanowisko. Sprawa dotyczyła gminy planującej inwestycję wodno-kanalizacyjną o wartości przekraczającej 4 mln zł. Po jej zakończeniu infrastruktura miała zostać oddana w odpłatną dzierżawę spółce komunalnej. Roczny czynsz miał wynosić około 210 tys. zł. Organ podatkowy uznał jednak, że relacja czynszu do wartości inwestycji jest ekonomicznie nieracjonalna, a zwrot nakładów nastąpiłby dopiero po około 200 latach. W konsekwencji odmówił wydania interpretacji indywidualnej.
NSA uchylił niekorzystne dla gminy rozstrzygnięcie. Kluczowe znaczenie miało to, że organ oparł swoją odmowę zasadniczo wyłącznie na wysokości czynszu. Zdaniem NSA sam fakt, że czynsz jest niski w stosunku do wartości inwestycji, nie wystarcza jeszcze do przyjęcia, że istnieje uzasadnione przypuszczenie nadużycia prawa. Sąd zwrócił uwagę, że kwota ponad 200 tys. zł rocznie nie może być automatycznie uznana za rażąco niską. Istotne jest również to, że infrastruktura wodno-kanalizacyjna jest z natury wykorzystywana przez bardzo długi okres, co może wpływać na ocenę ekonomicznego sensu takiej dzierżawy.
Wyrok ten nie oznacza, że każda odpłatna dzierżawa infrastruktury komunalnej będzie automatycznie dawała gminie prawo do pełnego odliczenia VAT. Nie oznacza też, że wysokość czynszu przestaje mieć znaczenie. NSA wskazał jednak, że organ podatkowy nie może poprzestać na prostym zestawieniu wartości inwestycji z wysokością czynszu i na tej podstawie odmówić wydania interpretacji. Konieczna jest szersza analiza okoliczności sprawy, w tym charakteru inwestycji, sposobu jej wykorzystania, długości okresu eksploatacji infrastruktury, zasad kalkulacji czynszu oraz rzeczywistego modelu funkcjonowania gminy i spółki komunalnej.
Z praktycznego punktu widzenia wyrok może mieć duże znaczenie dla jednostek samorządu terytorialnego. Pokazuje bowiem, że niski czynsz dzierżawny nie powinien automatycznie przesądzać o podejrzeniu nadużycia prawa. Gminy powinny jednak zadbać o odpowiednie uzasadnienie przyjętego modelu rozliczeń. Szczególnie istotne może być przygotowanie kalkulacji czynszu, wykazanie jego realnego charakteru oraz opisanie gospodarczych przyczyn przekazania infrastruktury w odpłatną dzierżawę.
