NSA o pierwszym zasiedleniu w VAT – kolejne ryzyko dla branży nieruchomościowe?

W dynamicznym świecie przepisów podatkowych, interpretacja kluczowych pojęć ma fundamentalne znaczenie dla prawidłowego rozliczania transakcji, szczególnie w sektorze nieruchomości i budownictwa. Z uwagą śledzimy najnowsze orzecznictwo, a jeden z niedawnych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) rzuca nowe światło na definicję "pierwszego zasiedlenia" na gruncie ustawy o VAT. 

Wyrok NSA z 18 listopada 2025 r. (sygn. akt I FSK 1923/22) dotyczy kluczowej kwestii: momentu, w którym dochodzi do pierwszego zasiedlenia lokalu, co ma bezpośredni wpływ na możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przy jego późniejszej dostawie (sprzedaży). 

Kontrowersyjne spojrzenie na pierwsze zasiedlenie 

W omawianej sprawie NSA przychylił się do stanowiska organów podatkowych, orzekając, że pod pojęciem pierwszego zasiedlenia należy rozumieć oddanie lokalu do użytkowania – niezależnie od tego, czy następuje to na rzecz nabywcy, czy użytkownika. 

W analizowanym przypadku, który dotyczył lokali usługowych zakupionych od dewelopera, a następnie wynajmowanych, NSA stwierdził, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło już z chwilą nabycia lokali od dewelopera. W tym momencie lokale zostały bowiem przekazane do użytkowania (nabywcy). 

Konsekwencja: Skoro od nabycia (i tym samym, w ocenie NSA, pierwszego zasiedlenia) do momentu kolejnej sprzedaży upłynęły ponad dwa lata, dostawa lokali mogła korzystać ze zwolnienia z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. 

Przypomnienie: Zwolnienie z VAT przy dostawie budynków lub ich części ma zastosowanie, jeśli: 

1. Dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim 
2. LUB między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynęły nie mniej niż dwa lata. 

Dyskusja i wątpliwości – czekając na uzasadnienie 

Choć wyrok NSA stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną, musimy podkreślić, że pełne pisemne uzasadnienie wyroku nie zostało jeszcze opublikowane. Oznacza to, że pełna argumentacja Sądu pozostaje na ten moment nieznana, a w praktyce księgowej i podatkowej mogą pojawić się poważne wątpliwości. 

Krytyczna analiza ustawy o VAT  

Interpretacja zaprezentowana przez NSA, zgodnie z którą pierwsza dostawa (od dewelopera do pierwszego nabywcy) jest jednocześnie pierwszym zasiedleniem, wydaje się budzić zastrzeżenia w kontekście literalnego brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o VAT. 

Przepis ten jasno stanowi, że ze zwolnienia od podatku nie korzysta dostawa budynków, budowli lub ich części, jeżeli jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. 

• Jeśli przyjmiemy stanowisko NSA (pierwsza dostawa = pierwsze zasiedlenie), to art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a w zasadzie traci sens. Oznaczałoby to, że każda pierwsza dostawa (od dewelopera) jest z zasady opodatkowana, gdyż jest dokonywana w ramach "pierwszego zasiedlenia". 

• Wątpliwość: W takim ujęciu, zdanie w przepisie, że ze zwolnienia nie korzysta dostawa przed pierwszym zasiedleniem, staje się niepotrzebne i nielogiczne. W praktyce, dostawa „przed” pierwszym zasiedleniem oznaczałaby po prostu, że zwolnienie nie przysługuje z innych powodów, a nie ze względu na kolizję z art. 43 ust. 1 pkt 10. 

Rekomendacje dla działów księgowych 

• Zachowajcie ostrożność: Do czasu publikacji pełnego uzasadnienia, należy podchodzić do tej interpretacji z dużą dozą ostrożności. Stanowisko NSA, choć wiążące w omawianej sprawie, może być kwestionowane w innych, zwłaszcza przy ocenie opodatkowania pierwszej dostawy od dewelopera. 

• Opcja opodatkowania (wybór VAT): Pamiętajmy, że niezależnie od możliwości skorzystania ze zwolnienia, strony transakcji mogą wybrać opodatkowanie dostawy (rezygnacja ze zwolnienia) na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, m.in. poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia. 

Będziemy Państwa na bieżąco informować o publikacji uzasadnienia oraz o dalszych skutkach tego potencjalnie przełomowego orzeczenia.