Odsetki od pożyczki na zakup nieruchomości przeznaczonej do dalszej sprzedaży– jak je przypisać do źródła przychodów w CIT?
Przychody (a w ślad za nimi koszty ich uzyskania) zostały w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych rozdzielone na dwa odrębne źródła:
- Zyski kapitałowe (m.in. dywidendy, sprzedaż udziałów, aporty).
- Inne źródła (tzw. działalność operacyjna – czyli bieżąca, podstawowa działalność firmy).
Ten podział ma kluczowe znaczenie, ponieważ straty z jednego źródła nie można wprost kompensować z dochodami z drugiego. To wymusza konieczność precyzyjnego alokowania każdego wydatku do właściwego źródła
W praktyce firm dokonujących transakcji na nieruchomościach pojawia się stosunkowo często konieczność wsparcia zewnętrznym finansowaniem. Firma zaciąga pożyczkę na wniesienie zadatku lub zapłatę pełnej ceny zakupu ziemi czy budynku, by po spełnieniu formalności (np. odrolnieniu, uzyskaniu pozwolenia na budowę) odsprzedać nieruchomość z zyskiem. Powstaje wówczas pytanie- do którego źródła należy przypisać koszty odsetek od takiej pożyczki - czy jako związane z finansowaniem zewnętrznym i pożyczkami powinny trafić do "zysków kapitałowych".
Jak potwierdzają organy podatkowe – między innymi Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 października 2026 roku, nr: 0111-KDIB1-1.4010.501.2026.2.KM – błędem byłoby zaliczanie takich odsetek do zysków kapitałowych. Ustawodawca w art. 7b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stworzył zamknięty katalog przychodów z zysków kapitałowych. Znajdują się w nim ściśle określone transakcje. Jeżeli dany przychód nie widnieje na tej liście, z automatu wpada do "innych źródeł". Zasada ta działa lustrzanie w odniesieniu do kosztów.
We wskazanej interpretacji organ potwierdził, że sprzedaż nieruchomości w ramach obrotu (działalność operacyjna) nie stanowi przychodu z zysków kapitałowych. Natomiast pożyczki służące finansowaniu takiego zakupu wspierają więc zasadniczo działalność podstawową (operacyjną). Większość należności odsetkowych w ogóle nie jest klasyfikowana do zysków kapitałowych. Wyjątek, wskazany wprost w przepisach (art. 7b ust. 1 pkt 1 lit. l), dotyczy wyłącznie pożyczek partycypacyjnych, czyli takich specyficznych umów, w których wysokość wypłacanych odsetek uzależniona jest od tego, ile zysku osiągnie pożyczkobiorca.
Jeżeli zatem podatnik pożycza pieniądze na zwykłych warunkach rynkowych (stałe lub rynkowo zmienne oprocentowanie) na zakup gruntu czy lokalu przeznaczonego do dalszej sprzedaży, koszty tych odsetek, w dacie ich zapłaty, stanowią koszt działalności operacyjnej i nie należy ich sztucznie przypisywać do zysków kapitałowych.
