Partycypacja w budowie infrastruktury wodno-kanalizacyjnej a VAT

Realizacja inwestycji deweloperskiej niejednokrotnie wymaga rozbudowy istniejącej infrastruktury wodociągowej lub kanalizacyjnej. W praktyce pojawia się wówczas pytanie, jak na gruncie VAT traktować opłaty ponoszone przez dewelopera na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, które zobowiązuje się do wykonania odpowiednich prac. 

Do tej kwestii odniósł się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w najnowszej interpretacji indywidualnej z 7 sierpnia 2026 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.462.2026.2.KO. Organ potwierdził, że opłata partycypacyjna może stanowić wynagrodzenie za usługę podlegającą VAT. 

Deweloper finansuje rozbudowę infrastruktury 

Sprawa dotyczyła komunalnej spółki wodociągowo-kanalizacyjnej, która zawiera z prywatnymi inwestorami umowy dotyczące rozbudowy infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej. 

W analizowanym przypadku deweloper planował realizację inwestycji obejmującej 16 budynków mieszkalnych, w których miały znajdować się łącznie 32 lokale. Realizacja przedsięwzięcia powodowała zwiększone zapotrzebowanie na wodę i konieczność odbioru większej ilości ścieków, a parametry istniejącej infrastruktury były niewystarczające. Niezbędna stała się zatem jej odpowiednia rozbudowa i modernizacja. 

Strony zdecydowały się na model partycypacyjny. Deweloper, zamiast samodzielnie wykonywać określoną część infrastruktury, miał zapłacić spółce wodociągowo-kanalizacyjnej ustaloną kwotę. W zamian spółka zobowiązała się do realizacji inwestycji infrastrukturalnej. 

Co istotne, rozbudowa infrastruktury była z punktu widzenia dewelopera niezbędna. Bez niej nie byłoby możliwe zapewnienie planowanym budynkom odpowiedniej obsługi wodociągowej i kanalizacyjnej, a tym samym realizacja i późniejsza sprzedaż lokali. 

Opłata to wynagrodzenie za usługę  

Dyrektor KIS potwierdził, że w takich okolicznościach opłata partycypacyjna stanowi wynagrodzenie za usługę świadczoną przez spółkę wodociągowo-kanalizacyjną na rzecz dewelopera. 

Samo przekazanie środków pieniężnych oczywiście nie jest czynnością podlegającą VAT. Inaczej jest jednak wówczas, gdy płatność pozostaje w bezpośrednim związku z konkretnym świadczeniem wykonywanym na rzecz podmiotu dokonującego zapłaty. 

W analizowanej sprawie taki związek niewątpliwie występował. Spółka zobowiązała się do rozbudowy infrastruktury, deweloper zaś był bezpośrednim beneficjentem tego świadczenia i w zamian za jego wykonanie ponosił określoną opłatę. Organ uznał więc, że istnieje stosunek prawny, w ramach którego występują świadczenia wzajemne. 

Co ważne, oceny tej nie zmienia okoliczność, że w przyszłości z rozbudowanej infrastruktury mogą korzystać również inne podmioty. Istotne jest bowiem to, że już w momencie realizacji inwestycji istnieje konkretny beneficjent świadczenia – deweloper, dla którego możliwość przyłączenia inwestycji do sieci stanowi warunek jej realizacji.