Planowane zmiany w nowelizacji ustawy deweloperskiej a odpowiedzialność spółek i ich wspólników
10 maja 2026 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji ukazał się projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, który wprowadza regulacje daleko wykraczające poza sam sektor nieruchomości. Projektowane art. 28a, 28b i 28c mogą dotknąć każdego przedsiębiorcę prowadzącego działalność w formie spółki kapitałowej, który chociaż raz sprzedał lub sprzeda lokal mieszkalny bądź dom jednorodzinny konsumentowi, nawet jeżeli obrotu nieruchomościami nie prowadzi w ramach podstawowego przedmiotu swojej działalności.
Intencją projektodawcy jest uszczelnienie ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych przed sytuacją, w której deweloper realizuje inwestycję za pośrednictwem spółki celowej, a następnie ją likwiduje po zakończeniu sprzedaży, pozbawiając nabywców jakiegokolwiek podmiotu zdolnego do poniesienia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.
Odpowiedzią legislacyjną na ten problem są trzy projektowane przepisy, które, co istotne z perspektywy przedsiębiorców, operują pojęciem „przedsiębiorcą” w rozumieniu art. 43¹ Kodeksu cywilnego, a nie wąskim pojęciem dewelopera zdefiniowanym w art. 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177 z późn. zm.).
Projektowany art. 28a wprowadza zakaz rozwiązania spółki akcyjnej oraz prostej spółki akcyjnej przez okres 5 lat od dnia przeniesienia na nabywcę własności lub części ułamkowej własności lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego. Art. 28b z kolei dotyczy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością: w razie jej likwidacji przed upływem okresu rękojmi zobowiązania z tego tytułu przechodzą z mocy prawa na wspólników likwidowanej spółki, którzy odpowiadają za nie solidarnie, przy czym odmiennych zasad odpowiedzialności nie można ustanowić w umowie spółki. Przepisy nie ograniczają się zatem do ściśle deweloperskiego modelu biznesowego, lecz obejmują co do zasady każdego, kto w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w jednej z tych form spółki dokona zbycia lokalu lub domu na rzecz konsumenta.
Zakres podmiotowy regulacji budzi już teraz poważne zastrzeżenia. W toku konsultacji projektu wskazano, że 5-letni zakaz rozwiązania spółki akcyjnej i prostej spółki akcyjnej dotyczy również przedsiębiorców całkowicie niezwiązanych z rynkiem nieruchomości. Zakaz zatem będzie obowiązywał nawet wtedy, jeżeli podmiot gospodarczy prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki akcyjnej, prostej spółki akcyjnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, sprzeda, jako boczną (nawet jednorazową) transakcję, lokal mieszkalny lub dom konsumentowi. Zatem jedna sprzedaż na rzecz konsumenta otwiera 5-letni zakaz likwidacji.
Z perspektywy praktycznej efektywności proponowanych regulacji zauważyć należy, że rzeczywisty mechanizm, przez który deweloperzy będą unikać odpowiedzialności, będzie upadłość. Upadłość, która ogłaszana będzie po pozostawieniu spółki celowej bez majątku po zakończeniu inwestycji. W takim scenariuszu zakaz likwidacji niczego nie zmienia: spółka nadal istnieje formalnie, lecz nie posiada środków na zaspokojenie roszczeń, a zarząd, składając terminowo wniosek o ogłoszenie upadłości, uniknie odpowiedzialności przewidzianej w art. 299 k.s.h. także i w obecnym stanie prawnym. Projekt, na chwilę obecną, nie przewiduje regulacji w tym zakresie.
