Reforma planowania przestrzennego – mniej formalności czy nowe problemy dla inwestorów?
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miała uprościć procedury związane z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz stosowaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych. Coraz częściej pojawiają się jednak głosy, że nowe przepisy mogą wywołać odwrotny skutek i zwiększyć liczbę sporów interpretacyjnych.
Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie od 1 stycznia 2027 r. zasady, zgodnie z którą decyzję o warunkach zabudowy będzie mógł uzyskać wyłącznie podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Celem tej zmiany jest ograniczenie sytuacji, w których wuzetki były uzyskiwane wyłącznie w celu podniesienia wartości działki albo sprawdzenia potencjału inwestycyjnego nieruchomości.
Problem polega jednak na tym, że ustawodawca nie doprecyzował zasad przenoszenia już wydanych decyzji o warunkach zabudowy na inne podmioty. Obecne przepisy nadal pozwalają na przeniesienie wuzetki na nowego inwestora bez jednoznacznego wymogu posiadania przez niego prawa do dysponowania nieruchomością. W praktyce może to prowadzić do licznych sporów interpretacyjnych pomiędzy inwestorami a organami administracji.
Wątpliwości dotyczą również zintegrowanych planów inwestycyjnych. Nowelizacja nie rozstrzyga wprost, co stanie się z procedurą planistyczną w sytuacji zmiany inwestora w trakcie postępowania. Brak jasnych regulacji może oznaczać konieczność ponownego przechodzenia części procedur administracyjnych, co wydłuży proces inwestycyjny i zwiększy koszty po stronie inwestorów oraz gmin.
Nowe przepisy mogą również skłonić właścicieli nieruchomości do szybkiego składania wniosków o wydanie warunków zabudowy jeszcze przed uchwaleniem planów ogólnych przez gminy. Wbrew powszechnym opiniom, wydłużenie terminów ustawowych nie oznacza bowiem, że inwestorzy automatycznie zyskali dodatkowy czas na uzyskanie wuzetki. W praktyce kluczowe znaczenie będzie miało tempo prac planistycznych w konkretnej gminie.
Najbliższe miesiące pokażą, czy nowelizacja rzeczywiście uprości proces inwestycyjny. Na obecnym etapie wiele wskazuje jednak na to, że nieprecyzyjne przepisy mogą stać się źródłem dodatkowych problemów zarówno dla inwestorów, jak i samorządów.
