Rozliczenie nakładów budowlanych na cudzym gruncie a nieodpłatne świadczenia
Zasada, że to, co na powierzchni przypada gruntowi oznacza, że wszystko, co zostanie trwale wzniesione na działce (np. budynek, wiata, ogrodzenie), staje się automatycznie własnością właściciela tego gruntu, bez względu na to, kto fizycznie sfinansował budowę. Z tą zasadą mierzy się wielu przedsiębiorców, którzy od lat dzierżawią grunty i w celu rozwoju firmy inwestują ogromne środki w budowę hal, magazynów czy przyłączy na nieswojej ziemi. Gdy nadchodzi moment uregulowania stanu prawnego i chęć wykupu działki na własność, rodzi się dylemat. Skoro budynki formalnie należą do właściciela gruntu (przykładowo gminy), a właściciel sprzeda działkę tylko po cenie samej ziemi, to czy urząd skarbowy nie uzna, że przedsiębiorca dostał budynki za darmo i w związku z tym zażąda zapłaty podatku od nieodpłatnych świadczeń?
Z pomocą przychodzi tu art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi wyjątek od ogólnej zasady i pozwala właścicielowi gruntu żądać wykupienia go przez osobę, która wniosła na nim budynek o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej pod ten cel działki. W trybie tym, wynagrodzenie (cena wykupu) dotyczy wyłącznie rynkowej wartości samego gruntu.
Sprawę tę ilustruje interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 września 2026 roku, nr: 0113-KDIPT2-3.4011.510.2026.2.KKA dotycząca wspólnika spółki jawnej. Spółka od dziesięcioleci funkcjonowała na terenach gminnych ponosząc samodzielnie wielomilionowe nakłady na budowę, rozbudowę i modernizację znajdujących się tam obiektów. Gdy strony postanowiły w końcu uporządkować stan prawny, ustalono, że gmina sprzeda spółce teren na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. Cena sprzedaży miała obejmować wyłącznie rynkową wartość samych działek, ponieważ to spółka sfinansowała postawione tam budynki. Wspólnik obawiał się jednak, że organy podatkowe dostrzegą w tej sytuacji przychód z nieodpłatnego świadczenia, z uwagi na fakt, że gmina oddaje formalnie swoje budynki za darmo.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w pełni zgodził się z argumentacją podatnika, potwierdzając prawidłowość jego stanowiska i tym samym ucinając wszelkie obawy. Organ uznał, że transakcja zrealizowana w oparciu o art. 231 Kodeksu cywilnego ma charakter specyficzny i służy jedynie legalizacji wieloletniej zabudowy na cudzym gruncie. W takim ujęciu nie dochodzi po stronie nabywcy do żadnego darmowego przysporzenia majątkowego. Podatnik płaci rynkową cenę za ziemię, a budynków w sensie ekonomicznym nie dostaje "za darmo", ponieważ w rzeczywistości już wcześniej za nie zapłacił w formie poniesionych przez lata nakładów inwestycyjnych. Jak wskazał organ – mamy tu do czynienia jedynie z przesunięciem aktywów wewnątrz majątku firmy (ze środków obrotowych na trwałe), co w konsekwencji pozostaje dla podatnika całkowicie neutralne na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.
