Sąd Najwyższy: koszt naprawy nie zawsze oznacza wysokość szkody. Ważna uchwała dla branży budowlanej

Uchwała Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 r. (III CZP 25/25) może znacząco wpłynąć na sposób prowadzenia sporów pomiędzy inwestorami a wykonawcami robót budowlanych. Sąd przesądził, że odszkodowanie za wadliwe wykonanie umowy o roboty budowlane nie powinno być automatycznie utożsamiane z przewidywanymi kosztami naprawy usterek. 

To ważna zmiana dla praktyki rynku budowlanego, ponieważ przez lata w wielu procesach podstawowym dowodem wysokości roszczenia był po prostu kosztorys planowanych prac naprawczych. 

Spór o sposób liczenia szkody 

Punktem wyjścia dla uchwały było pytanie skierowane do Sądu Najwyższego przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie. Problem sprowadzał się do tego, czy inwestor może żądać od wykonawcy zapłaty kwoty odpowiadającej kosztom usunięcia wad, mimo że naprawy jeszcze nie wykonano i wydatki faktycznie nie zostały poniesione. 

Sprawa dotyczyła nieprawidłowo wykonanych robót budowlanych związanych z izolacją fundamentów. Powód domagał się odszkodowania ustalonego na podstawie wyceny przyszłych prac naprawczych. Pozwany wykonawca twierdził natomiast, że hipotetyczny koszt naprawy nie jest jeszcze rzeczywistą stratą w majątku inwestora. 

Sąd Najwyższy: kosztorys to nie zawsze szkoda 

Siedmioosobowy skład Sądu Najwyższego uznał, że samo oszacowanie kosztów przyszłej naprawy nie przesądza jeszcze o wysokości szkody. 

W ocenie SN odszkodowanie powinno odpowiadać rzeczywistemu uszczerbkowi majątkowemu. Oznacza to konieczność wykazania, że wada budynku wywołała konkretną stratę ekonomiczną po stronie poszkodowanego. 

Sąd zwrócił uwagę, że przyjęcie wyłącznie kosztorysowego sposobu wyliczania szkody może prowadzić do sytuacji, w której zasądzona kwota okaże się wyższa niż realny uszczerbek. Zdaniem SN mogłoby to prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia inwestora. 

W uchwale wskazano jednoznacznie, że: 

„Odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad”. 

Dlaczego uchwała jest istotna? 

Dotychczas w praktyce sądowej często spotykano sytuacje, w których inwestor przedstawiał opinię rzeczoznawcy lub kosztorys naprawczy i na tej podstawie dochodził określonej kwoty od wykonawcy. 

Po najnowszej uchwale SN taki model może okazać się niewystarczający. 

Sąd wyraźnie podkreślił, że: 

• wada techniczna nie zawsze oznacza szkodę, 

• koszt przyszłej naprawy nie zawsze odpowiada realnemu uszczerbkowi, 

• konieczne jest wykazanie faktycznych konsekwencji ekonomicznych wadliwego wykonania robót. 

W praktyce oznacza to, że większego znaczenia nabiorą dowody dotyczące: 

• obniżenia wartości nieruchomości, 

• zwiększonych kosztów użytkowania budynku, 

• utraty funkcjonalności obiektu, 

• konieczności ponoszenia dodatkowych wydatków, 

• ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. 

Nie każda wada daje podstawę do odszkodowania 

Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę na częste mieszanie pojęć rękojmi, wady oraz szkody majątkowej. 

Samo stwierdzenie istnienia wad budowlanych nie oznacza jeszcze automatycznie, że inwestor poniósł szkodę w rozumieniu przepisów odszkodowawczych. Odpowiedzialność odszkodowawcza wymaga bowiem wykazania konkretnego uszczerbku majątkowego oraz związku przyczynowego między działaniem wykonawcy a stratą. 

W praktyce oznacza to konieczność bardziej szczegółowego przygotowywania materiału dowodowego już na etapie przedsądowym. 

Skutki dla inwestorów 

Inwestorzy będą musieli dokładniej dokumentować skutki wad budowlanych i wykazywać, w jaki sposób przełożyły się one na ich sytuację majątkową. Sam kosztorys naprawczy może okazać się niewystarczający. 

Skutki dla wykonawców 

Dla firm budowlanych uchwała może stanowić istotny argument obrony w sporach dotyczących zawyżonych roszczeń opartych wyłącznie na szacunkowych kosztach przyszłych napraw. 

Nie oznacza to jednak ograniczenia odpowiedzialności za wadliwe wykonanie robót. Jeżeli inwestor wykaże rzeczywistą szkodę, wykonawca nadal może ponosić pełną odpowiedzialność finansową. 

Znaczenie uchwały dla przyszłych sporów 

Stanowisko Sądu Najwyższego prawdopodobnie wpłynie na praktykę opiniowania przez biegłych sądowych oraz sposób formułowania pozwów w sprawach budowlanych. 

Można spodziewać się, że sądy będą częściej badały: 

• realny wpływ wad na wartość nieruchomości, 

• rzeczywiste koszty eksploatacyjne, 

• oraz faktyczne konsekwencje ekonomiczne wadliwego wykonania inwestycji. 

Dla rynku budowlanego oznacza to przesunięcie akcentu z samego istnienia wady na jej rzeczywisty wpływ na sytuację majątkową inwestora.