Sprzedaż majątku prywatnego a VAT: Gdzie kończy się zarząd mieniem, a zaczyna biznes?

Posłuchaj artykułu:

Sprzedaż działek powstałych z podziału większej nieruchomości to od lat jeden z najgorętszych punktów spornych na linii podatnik–fiskus. Najnowsze rozstrzygnięcia, w tym wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-213/24 z 3 kwietnia 2025 r. oraz świeża interpretacja Dyrektora KIS (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1049.2025.2.JP z 29 stycznia 2026 r.), rzucają nowe światło na to, kiedy zwykły właściciel staje się w oczach prawa handlowcem.

Kluczowe wnioski z najnowszej interpretacji organów skarbowych

W analizowanym stanie faktycznym (interpretacja z 2026 r.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowejmusiał ocenić, czy sprzedaż współwłasności nieruchomości niezabudowanej podlega opodatkowaniu. Organ przypomniał, że o statusie podatnika decyduje zespół obiektywnych okoliczności.

Na co fiskus zwraca szczególną uwagę?

Z treści interpretacji wynika, że decydujące jest to, czy sprzedawca podejmuje aktywne działania, które wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem. Fiskus uznaje, że jeśli właściciel:

dokonuje podziału nieruchomości na wiele mniejszych parceli,
uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy (szczególnie w celu podniesienia atrakcyjności działki pod inwestycje),
zleca uzbrojenie terenu w media,
wykazuje się zorganizowaną aktywnością marketingową,

...to wówczas działa on w sposób analogiczny do handlowca. Co istotne, organ wskazuje, że nie jest wymagane posiadanie statusu przedsiębiorcy w rozumieniu kodeksu cywilnego – wystarczy, że czynności mają charakter ciągły i celowy.

Pułapka „aktywności deweloperskiej” przez pełnomocnika

Wyrok TSUE w sprawie C-213/24 dopełnia ten obraz, wprowadzając istotne zastrzeżenie: działania podejmowane przez osoby trzecie (np. pośredników czy kupujących działających na mocy pełnomocnictwa) obciążają sprzedającego. Jeśli pełnomocnik podejmuje profesjonalne kroki w celu uatrakcyjnienia gruntu, to skutki podatkowe tych działań spadają na właściciela nieruchomości.

Analiza tez: Co jest bezpieczne, a co ryzykowne?

Zderzając rygorystyczne podejście fiskusa z tezami płynącymi z aktualnej doktryny i orzecznictwa sądów administracyjnych, możemy wyodrębnić listę czynności, które definiują ryzyko podatkowe.

Czynności o niskim ryzyku (Zarząd Majątkiem Prywatnym)

Zgodnie z linią orzeczniczą, następujące kroki same w sobie nie powinny przesądzać o działalności gospodarczej:

Podział nieruchomości na kilkanaście działek: Teza doktrynalna wskazuje, że sam podział gruntu rolnego w celu ułatwienia zbycia nie jest per se działalnością handlową.
Wydzielenie dróg wewnętrznych: Jest to uznawane za racjonalny sposób wykonywania prawa własności, niezbędny do zapewnienia dostępu do drogi publicznej.
Ogłoszenia w prasie lub internecie: Standardowe ogłoszenie o sprzedaży mienia prywatnego nie jest profesjonalnym marketingiem.
Działania bez angażowania znacznych środków finansowych: Jeśli właściciel nie inwestuje dużego kapitału w infrastrukturę (np. drogi asfaltowe, oświetlenie), trudniej udowodnić mu profesjonalny charakter działań.

Czynności wysokiego ryzyka (Działalność Podatnika VAT)

Poniższe przesłanki są traktowane przez organy jako sygnały alarmowe wskazujące na profesjonalny obrót:

Zlecanie uzbrojenia terenu w media: Doprowadzenie prądu, gazu czy kanalizacji do każdej z wydzielonych działek.
Występowanie o pozwolenia budowlane: Jeśli właściciel przygotowuje grunt pod konkretną inwestycję deweloperską przed sprzedażą.
Cykliczność i powtarzalność: Sprzedaż wielu działek w sposób zorganizowany i rozciągnięty w czasie, sugerujący stałe źródło dochodu.
Udzielenie kupującemu (np. deweloperowi) upoważnienia do ingerencji w grunt: Pozwalanie nabywcy na podejmowanie czynności prawnych i faktycznych na działce przed przeniesieniem własności, jeśli służy to podniesieniu ceny sprzedaży przez dotychczasowego właściciela.

Podsumowanie dla praktyka

Granica między nieopodatkowanym zarządem majątkiem a działalnością gospodarczą jest płynna. Kluczowe jest, aby działania właściciela nie nosiły znamion profesjonalnej organizacji. Jak wskazują tezy z analizowanego artykułu, racjonalne dysponowanie własnością (np. podział na mniejsze części) nie powinno być karane VAT-em, o ile nie towarzyszy temu aktywność typowa dla profesjonalnego handlowca nieruchomościami.