Leasingowa superpozycja. Grunt w leasingu finansowym, a budynek posadowiony na gruncie w leasingu operacyjnym? Co w przypadku cesji?

Wysłane przez Mikołaj Stelmach

Kategorie VAT

Data 3 marzec 2026

Podatnik jest leasingobiorcą w ramach leasingu operacyjnego – w odniesieniu do budynku oraz w ramach leasingu finansowego – w odniesieniu do gruntu. Jak rozliczyć zbycie praw do nieruchomości, gdy nakładają się na siebie dwa rodzaje leasingu?

Charakter prawny leasingu

Zgodnie z art. 709(1) Kodeksu cywilnego przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Leasing finansowy (kapitałowy) w głównej mierze charakteryzuje się tym, że odpisów amortyzacyjnych w podatku dochodowym dokonuje korzystający oraz zasadniczo prawo własności przechodzi na korzystającego z chwilą zapłaty ostatniej raty - na gruncie przepisów ustawy o VAT uznawany jest za dostawę towarów (art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).

Natomiast leasing operacyjny (usługowy) – uznawany jest na gruncie przepisów ustawy o VAT za usługę (w przypadku leasingu operacyjnego towaru w postaci np. budynku – nie dochodzi do dostawy towaru z tytułu samej umowy leasingu operacyjnego).

Dostawa nieruchomości zabudowanej – podstawa opodatkowania

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że z punktu widzenia VAT, przy dostawie budynku – grunt dzieli los prawny dostarczanego budynku; stąd, z punktu widzenia ustawy o VAT nie jest zasadniczo możliwa dostawa budynku bez gruntu.

Jeżeli przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana – do opodatkowania dostawy nieruchomości należy zastosować zasady właściwe dla opodatkowania znajdujących się na tej nieruchomości budynków, budowli lub ich części.

Cesja umów leasingu

Cesja leasingu dotyczącego jednej nieruchomości, z podziałem na leasing finansowy odnośnie gruntu i leasing operacyjny odnośnie budynku – budzić może wątpliwości kwalifikacyjne dla celów VAT - z jednej strony cedowany jest leasing operacyjny (budynek), z drugiej dostarczany jest grunt zabudowany.

Odpłatna cesja leasingu finansowego traktowana jest jako dostawa towaru (np. interpretacja indywidualna DKIS z dnia 13.04.2018 r., nr 0112-KDIL4.4012.706.2017.2.JK; interpretacja indywidualna DKIS z dnia 22.02.2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.17.2019.5.IZ). W sytuacji, w której podatnik (leasingobiorca) dokonuje dostawy gruntu zabudowanego (w ramach cesji leasingu finansowego), będziemy mieć do czynienia de facto z dostawą nieruchomości zabudowanej, dla której zastosowanie może znaleźć zwolnienie z opodatkowania z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z kolei odpłatna cesja leasingu operacyjnego stanowi zasadniczo usługę i podlega opodatkowaniu VAT.

Co na to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej?

W wydawanych interpretacjach, w zakresie przeniesienia praw do nieruchomości zabudowanej, dla której grunt jest w leasingu finansowym, a budynek w leasingu operacyjnym, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zdaje się prezentować stanowisko niejednolite: