Umorzenie kredytu mieszkaniowego – co jeśli hipoteka nie została wpisana do księgi wieczystej?
W ostatnim czasie pojawia się wiele interpretacji indywidualnych dotyczących skutków podatkowych umorzenia zobowiązań wynikających z kredytów mieszkaniowych związanych z ugodami zawieranymi między kredytobiorcami a bankami. Warto zwrócić uwagę na interpretację indywidualną nr 0112-KDIL2-1.4011.459.2025.2.KF z 17 czerwca 2025 r., w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podkreślił znaczenie jednego z warunków zastosowania zaniechania poboru podatku dochodowego - skutecznego ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.
Stan faktyczny przedstawiony we wniosku
W październiku 2024 r. wnioskodawca zawarł ugodę sądową z bankiem. W wyniku tej ugody doszło do umorzenia zadłużenia wynikającego z umowy kredytu budowlano-hipotecznego zawartej w 2006 r. Do ugody dołączono oświadczenie, że kredyt został przeznaczony na cele mieszkaniowe i spełnia przesłanki określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z 11 marca 2022 r., co zgodnie z założeniem miało skutkować brakiem obowiązku wystawienia PIT-11 przez bank.
Jak wskazano we wniosku, pomimo złożonego oświadczenia, bank przesłał do Urzędu Skarbowego PIT-11. Powodem tego stanu rzeczy był fakt, że hipoteka nie figurowała w księdze wieczystej.
Wymogi wynikające z rozporządzenia
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, zaniechanie poboru podatku przysługuje, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:
1) kredyt był zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej;
2) kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;
3) kredyt był zabezpieczony hipotecznie;
4) kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie;
5) kwota wierzytelności obejmuje kwotę kredytu mieszkaniowego (kapitału), odsetki, w tym odsetki skapitalizowane i prowizje, opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.
Stanowisko podatnika
Wnioskodawca argumentował, że spełnił wszystkie warunki wskazane w rozporządzeniu. W jego ocenie
rozporządzenie nie wymaga wpisu hipoteki, a jedynie zabezpieczenia w postaci hipoteki na nieruchomości. Jak wskazuje, kredyt w myśl postanowień umownych został zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości, a hipoteka ta nie została na skutek zaniechania banku wpisana do księgi wieczystej.
Stanowisko Dyrektora KIS
Organ podatkowy uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Jak wskazano w uzasadnieniu, aby można było mówić o „zabezpieczeniu kredytu w postaci hipoteki”, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z 11 marca 2022 r., konieczne jest dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Dyrektor KIS powołał się tu na art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”.
Jak czytamy w interpretacji:
„W analizowanej sprawie pomimo, że umowa przewidywała zabezpieczenie kredytu hipoteką, nie doszło do takiego zabezpieczenia, nie sposób więc uznać, że umowa kredytowa, którą zawarł Pan w 2006 r. spełnia przesłanki § 3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego.
Wobec powyższego - w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie ww. Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.
W konsekwencji umorzona przez bank kwota zadłużenia, stanowi dla Pana przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, klasyfikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ww. ustawy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, od przychodu, który uzyskał Pan w związku z umorzeniem wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych”.
Podsumowanie
Przytoczona interpretacja podkreśla, że zastosowanie zaniechania poboru podatku przy umorzeniu kredytu mieszkaniowego wymaga precyzyjnej analizy. Ulga przysługuje wyłącznie wtedy, gdy spełnione są wszystkie warunki wynikające z rozporządzenia Ministra Finansów.
Interpretacja pokazuje, że zapis w umowie kredytowej o zabezpieczeniu hipotecznym nie wystarcza do skorzystania z preferencji podatkowej. Kluczowe znaczenie ma rzeczywisty wpis hipoteki do księgi wieczystej. Bez tego, kredyt nie jest uznawany za „zabezpieczony hipotecznie”, a umorzona kwota kredytu zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym.
