Umowa deweloperska a zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat
Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, rodzi obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego. Choć zasada ta wydaje się prosta, w praktyce przysparza podatnikom wielu problemów, zwłaszcza gdy transakcje mają miejsce na rynku pierwotnym, a sytuację dodatkowo komplikują rozliczenia majątkowe po rozwodzie.
Wielu nabywców mieszkań deweloperskich uważa, że to moment podpisania pierwszej umowy i uiszczenia opłat na rzecz dewelopera stanowi o "nabyciu" praw do lokalu, co w konsekwencji, ich zdaniem, uruchamia bieg pięcioletniego terminu ochronnego. Jest to jednak błąd, który może drogo kosztować.
Z taką interpretacją zmierzył się podatnik, który w 2020 roku podpisał umowę deweloperską, ale ostateczny akt notarialny przenoszący własność mieszkania podpisał jednak dopiero w 2022 r. Podatnik w 2025 roku rozwiódł się i w ramach toczącej się sprawy o podział majątku była żona zgodziła się na sprzedaż wspólnego lokalu na rzecz osoby trzeciej (co nastąpiło w czerwcu 2026 r.), pod warunkiem, że odda jej z zarobionych w ten sposób pieniędzy określoną kwotę z tytułu nakładów, jakie poczyniła na inną, odrębną nieruchomość należącą do podatnika. Podatnik uważał, że sprzedaż w 2026 roku nie podlega opodatkowaniu, bo od momentu umowy deweloperskiej minęło 5 lat. Dodatkowo sądził, że skoro dodatkowa kwota rozliczenia z byłą żoną, a związana z nakładami na inny lokal mieszkalny była konieczna to suma ta stanowi dodatkowo koszt uzyskania przychodu obniżający ewentualny podatek.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 4 września 2026 roku, nr: 0115-KDIT3.4011.690.2026.2.AD podatkowej zdecydowanie odrzucił oba argumenty podatnika.
Po pierwsze, organ wskazał, że w świetle prawa cywilnego i podatkowego umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność. Stanowi jedynie przyrzeczenie jej przeniesienia po zakończeniu budowy. Termin 5 lat należy więc bezwzględnie liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym zawarto właściwą umowę ostateczną (akt przeniesienia własności). Skoro ten podpisano w lutym 2022 roku, to ewentualna sprzedaż bez podatku byłaby możliwa dopiero od stycznia 2028 roku.
Po drugie, organ rozwiał wątpliwości dotyczące rozliczania nakładów na poczet kosztów zbycia. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty obniżające przychód ze zbycia danej nieruchomości (np. mieszkania w Warszawie) obejmują wyłącznie wydatki na zakup tego konkretnego mieszkania oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość (np. remont przed sprzedażą). Skoro podatnik spłacał byłej żonie nakłady, które ona poniosła na jego inną, całkowicie niezwiązaną nieruchomość (którą kupił jako kawaler), to nie można tego uznać za nakłady na sprzedawany właśnie lokal deweloperski. Fakt, że zwrot ten był ujęty w ugodzie majątkowej i stanowił warunek zgody na sprzedaż, jest dla organów podatkowych bez znaczenia, ponieważ koszty podatkowe bada się bezpośrednio w odniesieniu do zbywanej substancji danej nieruchomości.
Interpretacja ta jest ostrzeżeniem dla wszystkich osób nabywających lokale od deweloperów oraz regulujących wzajemne roszczenia w toku spraw rozwodowych: umowy przedwstępne i spłaty długów u byłych małżonków nie zadziałają w urzędzie skarbowym.
