Umowa z operatorem wynajmu – jak rozliczyć? PKWiU 68 - usługi związane z obsługą rynku nieruchomości
Właściciel obiektu zawiera umowę operatorską z zarządcą nieruchomości, który sprzedaje pobyt krótkoterminowy w obiekcie konsumentom. Umowa z konsumentem zawierana jest bezpośrednio przez operatora, który następnie rozlicza się z właścicielem.
Kto świadczy komu?
Można zadać pytanie, czy w opisanej sytuacji operator świadczy usługę na rzecz właściciela, czy odwrotnie? Kto komu powinien wystawić fakturę? W istocie to właściciel wykonuje odpłatną usługę na rzecz operatora – udostępnia obiekt operatorowi do określonego wykorzystania, które to wykorzystanie generuje dochód po stronie operatora; z tego tytułu właściciel uzyskuje wynagrodzenie, które wypłaca mu operator.
Czy usługa właściciela to wynajem? Nie.
W ocenie organów podatkowych stosunek prawny między operatorem a właścicielem nie może być uznany za umowę najmu. Jak wskazał DKIS w interpretacji indywidualnej z dnia 24.10.2019 r., nr 0112-KDIL1-3.4012.382.2019.2.KB: Z uwagi na brak możliwości aktywnego pozyskiwania klientów oraz faktycznego zarządzania lokalem, Zainteresowany podpisał umowę z firmą zajmującą się profesjonalną obsługą wynajmu apartamentów, w zakres której Zarządca będzie: *pozyskiwał osoby zainteresowane podnajmem Apartamentu wraz z miejscem parkingowym, * prowadził wszelkie formalności związane z podnajmem Apartamentu, w tym nadzorowania i organizacji rezerwacji Apartamentu, zawierania umów podnajmu, pobieranie opłat za podnajęcie Apartamentu, * utrzymywanie Apartamentu oraz jego wyposażenia w czystości i w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu wynikającego z protokołu zdawczo-odbiorczego. Wynagrodzenie operatora za czynności wyszczególnione powyżej skalkulowane jest w umowie jako określony% ceny netto usługi za wynajem lokalu - pozyskanej od klienta. Kwota należna właścicielowi od operatora płatna będzie na podstawie faktury wystawionej przez właściciela w oparciu o udostępnione mu przez operatora dokumenty. Przedmiotem wyżej przywołanej umowy jest oddanie przez właściciela na rzecz Zarządcy Apartamentu w zarząd, który polega na profesjonalnej obsłudze wynajmu apartamentów (…) … Wnioskodawca nie zawarł z Zarządcą umowy najmu, natomiast całokształt opisu sprawy wskazuje, że zawarł umowę o zarządzanie nieruchomością.
Czy usługa właściciela to usługa związana z zakwaterowaniem? Nie.
Zdaniem DKIS właściciel obiektu nie świadczy na rzecz operatora usługi zakwaterowania. W istocie mamy do czynienia z usługami związanymi z obsługą rynku nieruchomości. W WIS z dnia 07.08.2025 r., nr 0112-KDSL2-2.440.184.2025.4.KD DKIS wskazał, że: …konieczne jest zdefiniowanie pojęcia "usługi pośrednictwa". (…) W przedmiotowej sprawie z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia. Bowiem pomiędzy Wnioskodawcą a Operatorem obowiązuje umowa, na mocy której (...) dysponuje przedmiotem udostępnienia, a dopiero pomiędzy Operatorem a Podróżnym istnieje odrębna relacja. (…) W związku z powyższym, Wnioskodawca nie jest stroną umów krótkotrwałego zakwaterowania z podróżnymi, a więc nie będzie podmiotem świadczącym usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Jak wskazuje opis sprawy i dokumenty, to Operator zajmuje się zakwaterowaniem podmiotów trzecich, natomiast Wnioskodawca udostępnia apartament na rzecz Operatora. Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności świadczenia opisanej usługi należy stwierdzić, że usługa, która jest świadczona przez Wnioskodawcę na rzecz Operatora nie będzie stanowić usługi sklasyfikowanej w dziale PKWiU 55 USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM. Uwzględniając powyższe, usługa będąca przedmiotem złożonego wniosku spełnia kryteria i posiada właściwości dla usług objętych działem PKWiU 68 USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI.
Stawka 8%?
Z uwagi na powyższe, właściciel obiektu nie ma prawa do opodatkowania swojego świadczenia stawką obniżoną (8%); zastosowanie znajduje stawka podstawowa. Dopiero operator świadcząc usługę na rzecz konsumenta będzie mógł zastosować stawkę obniżoną. Jak wskazał DKIS w WIS z dnia 07.08.2025 r., nr 0112-KDSL2-2.440.184.2025.4.KD: Usługa będąca przedmiotem wniosku mieści się w dziale 68 PKWiU i nie została wymieniona, jako usługa, dla której ustawodawca, w ustawie oraz w aktach wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidział obniżoną stawkę podatku. Zatem, właściwą stawką dla opodatkowania przedmiotowej usługi jest stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy.
Analogicznie przyjął DKIS w WIS z dnia 20.06.2023 r., nr 0112-KDSL2-2.440.102.2023.4.EZ: …usługa będąca przedmiotem analizy, polegająca na wynajmie lokalu mieszkalnego podmiotowi gospodarczemu, który wykorzystuje lokal na potrzeby swojej działalności gospodarczej, tj. dalszego podnajmu lokalu osobom trzecim, wraz z odbiorem odpadów, spełnia kryteria i posiada właściwości (cechy) dla usług objętych działem PKWiU 68 "USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI".
Warto wskazać, że podobnie jw. przyjął DKIS w WIS z dnia 09.10.2025 r., nr 0112-KDSL2-2.440.348.2025.5.TG, jednak zmienił swoje rozstrzygnięcie w drodze decyzji z dnia 28.01.2026 r., nr 0110-KSI2-2.441.63.2025.3.BJ, tj. uznał, że właściciel świadczy usługę sklasyfikowaną pod kodem PKWiU 55 i znajduje zastosowanie stawka 8%. Jednak w stanie faktycznym, którego dotyczyła wskazana WIS właściciel w ramach umowy oddawał operatorowi do czasowego używania pokoje i świadczył usługi pomocnicze: - udostępniał wspólną powierzchnię znajdującą się w budynku, - sprzątanie pokoi, w tym prania pościeli, - usługi recepcji, - usługi ochrony, - naprawy oraz prace konserwacyjne w budynku, w tym dotyczące pokoi oraz ruchomości znajdujących się w nich, - zapewnienie dostępu do mediów, tj. wody, energii elektrycznej, ogrzewania i wywozu śmieci, - zapewnienie dostępu do wi-fi.
W zależności zatem od warunków realizacji świadczenia między właścicielem obiektu a operatorem, istoty łączącego ich stosunku zobowiązaniowego - zastosowanie znajdować może różna stawka opodatkowania. W celu poprawnego rozpoznania skutków podatkowych konieczna jest dokładna analiza obowiązków stron umowy i poprawna klasyfikacja świadczenia.
