VAT w nieruchomościach – czy po 20 latach coś jeszcze może zaskoczyć?
Opodatkowanie transakcji dotyczących gruntów, budynków i budowli to niekończąca się historia sporów z fiskusem, pełna uzasadnionych wątpliwości co do zgodności polskich przepisów z prawem unijnym. Z uwagi na wielomilionowe kwoty wchodzące w grę, ryzyko błędu przybiera tu niezwykle wymierny, bolesny dla cash-flow charakter.
Przez ostatnią dekadę przepisy w tym zakresie uległy dwóm istotnym nowelizacjom:
- We wrześniu 2019 r. zmieniono definicję „pierwszego zasiedlenia” – była to bezpośrednia konsekwencja wyroku TSUE (C-308/16 Kozuba), który ostatecznie zniósł absurdalny wymóg, by pierwsze zasiedlenie musiało nastąpić w ramach czynności opodatkowanej.
- W październiku 2021 r. wprowadzono bardzo praktyczne ułatwienie: możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT bezpośrednio w umowie dokumentującej dostawę w formie aktu notarialnego.
Czy to zamknęło pole do dyskusji? Bynajmniej. Rynek wciąż mierzy się z absurdami interpretacyjnymi, a stawka jest ogromna.
Notariusz na podatkowym polu minowym
Zanim przejdziemy do orzecznictwa, musimy zająć się kluczowym, czysto praktycznym problemem, z którym na co dzień spotykamy się przy obsłudze transakcji. Prawidłowe rozliczenia są fundamentalnie ważne dla notariuszy, którzy sporządzają akty przeniesienia własności.
Zbyt często zdarza się, że notariusze polegają wyłącznie na lakonicznych oświadczeniach stron umowy w zakresie opodatkowania VAT, traktując ten temat po macoszemu. Jeszcze groźniejszym błędem jest sytuacja, w której w akcie notarialnym nie uwzględnia się pełnego, precyzyjnego oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania (rezygnacji ze zwolnienia). Skutki takiej pobłażliwości są dla nabywcy katastrofalne – urzędy skarbowe, widząc braki formalne w oświadczeniach, bezlitośnie odmawiają prawa do odliczenia wielomilionowych kwot podatku naliczonego. Precyzja u notariusza to absolutny priorytet.
Wywłaszczenie i zarząd majątkiem prywatnym – kiedy stajesz się "profesjonalistą"?
Wywłaszczenie gruntu pod inwestycje drogowe za odszkodowaniem to nic innego jak dostawa towarów w świetle ustawy o VAT. Kluczowe jest jednak to, czy wywłaszczany podmiot działa w charakterze podatnika.
Trybunał Sprawiedliwości w głośnym wyroku w sprawie Makowit (C-182/23) orzekł, że jeśli rolnik nabył działki w celu powiększenia gospodarstwa i wykorzystywał je w działalności, to nawet jeśli nie handluje nieruchomościami na co dzień, przy wywłaszczeniu działa jako podatnik VAT. TSUE dodał jednak ważną furtkę: gdyby nieruchomości nie były przeznaczone do działalności gospodarczej, byłby to zwykły zarząd majątkiem prywatnym pozostający poza radarem VAT.
O tę furtkę oparł się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (I SA/Gd 174/24), broniąc podatnika, który wydzierżawiał prywatne grunty rolnicze wielokrotnie poniżej stawek rynkowych. Sąd uznał, że rolnik nie podjął aktywnych działań (nie uatrakcyjniał terenu, nie badał rynku), a rażąco niski czynsz przeczy "ekwiwalentności", która jest immanentną cechą działalności gospodarczej podlegającej VAT.
Z kolei w innej "polskiej" sprawie (Grzera, C-213/24) TSUE przypomniał, że podjęcie aktywnych kroków – takich jak podział działek, uzbrojenie terenu w media czy zorganizowana kampania reklamowa – bezpowrotnie przekreśla status "osoby prywatnej", czyniąc ze sprzedającego profesjonalnego handlowca.
Odnowienie "pierwszego zasiedlenia" a pułapka księgowa
Kolejnym obszarem potężnych sporów jest instytucja "pierwszego zasiedlenia". Zasadą jest zwolnienie dostawy z podatku, chyba że ma ona miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu dwóch lat od niego. Pierwsze zasiedlenie można "odnowić" ulepszając budynek, pod warunkiem, że wydatki przekroczą 30% jego wartości początkowej.
Tu polski ustawodawca wpadł w sidła odesłań do ustaw o podatku dochodowym. Co w sytuacji, gdy deweloper lub inwestor ujmuje przebudowywany budynek w księgach jako "towar handlowy", a nie środek trwały? Dyrektor KIS potrafi w takich przypadkach twierdzić, że skoro to nie jest środek trwały, to w świetle CIT/PIT nie ma mowy o "ulepszeniu" i "wartości początkowej" – ergo, nie da się odnowić pierwszego zasiedlenia.
Na szczęście, sądy stają po stronie logiki unijnej. NSA (wyrok I FSK 505/22) zmiażdżył to podejście, orzekając, że opieranie zwolnień VAT na definicjach z podatków dochodowych łamie zasadę powszechności i neutralności VAT. Ulepszenie to po prostu proces budowlany (przebudowa), a wartość początkowa to po prostu wartość wyjściowa przed rozpoczęciem prac, niezależnie od amortyzacji bilansowej.
Warto jednak pamiętać o jeszcze jednym wyroku NSA (I FSK 340/22) – samo przekroczenie progu 30% wydatków (kryterium ilościowe) nie wystarczy. Musi zostać spełnione kryterium jakościowe, czyli prace muszą doprowadzić do istotnej zmiany wykorzystywania budynku (np. przebudowa, adaptacja do innych celów, a nie tylko drogi remont odtworzeniowy).
Deweloperzy i zmiana przeznaczenia – "Towar" czy "Dobro Inwestycyjne"?
Błędy we wdrażaniu Dyrektywy VAT uderzają rykoszetem w deweloperów. W obliczu rynkowej stagnacji, wiele firm decyduje się na wynajem niesprzedanych lokali mieszkalnych (czynność zwolniona z VAT). Powoduje to zmianę klasyfikacji lokalu z "towaru" na "środek trwały".
Dyrektor KIS w takich sytuacjach bezlitośnie żąda jednorazowej, pełnej korekty odliczonego wcześniej podatku naliczonego, twierdząc, że lokal nabyto jako "towar", więc nie przysługuje mu tzw. korekta wieloletnia dla dóbr inwestycyjnych. To błąd, który punktuje TSUE (C-243/23 Drebers), przypominając, że pierwotna kwalifikacja księgowa nie może blokować prawa do wieloletniej korekty, której celem jest właśnie równoważenie korzyści i strat podatnika w czasie.
Transakcje nieruchomościowe to obszar, w którym literalne czytanie polskiej ustawy często prowadzi na manowce i generuje potężne zaległości podatkowe. W Kancelarii LTCA wiemy, jak zabezpieczyć te procesy. Audytujemy stany prawne, przygotowujemy bezpieczne oświadczenia do aktów notarialnych i wspieramy w uzyskiwaniu interpretacji, które chronią wielomilionowy cash-flow. Skontaktuj się ze mną, a zaplanujemy bezpieczną drogę dla Twojej transakcji!
