Wady lokalu a odszkodowanie – SN nie warto zwlekać z dochodzeniem roszczeń

Zakup nieruchomości obarczonej wadą może prowadzić do powstania szkody po stronie nabywcy. Najnowsze orzeczenie Sądu Najwyższego przypomina jednak, że roszczeń odszkodowawczych nie można odkładać na przyszłość i wiązać ich wyłącznie z późniejszą sprzedażą lokalu. 

Sprawa dotyczyła właścicielki lokalu użytkowego, która po wielu latach od zakupu sprzedała nieruchomość za kwotę niższą od oczekiwanej. Uznała, że przyczyną obniżenia wartości lokalu była istniejąca od początku wada konstrukcyjna i wystąpiła przeciwko sprzedawcy z roszczeniem odszkodowawczym. Sądy obu instancji, a następnie Sąd Najwyższy, nie podzieliły jednak tej argumentacji. 

Sąd Najwyższy wskazał, że szkoda wynikająca z wadliwego wykonania lub sprzedaży nieruchomości powstaje już w chwili spełnienia wadliwego świadczenia, czyli co do zasady w momencie wydania lokalu nabywcy. Wartość nieruchomości obciążonej wadą jest bowiem niższa od wartości nieruchomości wolnej od wad już od dnia jej nabycia. Późniejsza sprzedaż lokalu nie tworzy nowej szkody, lecz jedynie może ujawnić ekonomiczne skutki istniejącego wcześniej uszczerbku. 

Orzeczenie ma istotne znaczenie praktyczne dla właścicieli nieruchomości. Jeżeli wada lokalu wpływa na jego wartość lub użyteczność, roszczenia wobec sprzedawcy lub wykonawcy powinny być analizowane i dochodzone niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Oczekiwanie na przyszłą sprzedaż nieruchomości może prowadzić do przedawnienia roszczeń i utraty możliwości skutecznego dochodzenia odszkodowania. 

Wyrok potwierdza również, że nabywca nieruchomości dysponuje różnymi instrumentami ochrony swoich praw, w tym uprawnieniami z rękojmi oraz roszczeniami odszkodowawczymi wynikającymi z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Kluczowe jest jednak odpowiednio wczesne podjęcie działań, zanim upłyną ustawowe terminy dochodzenia roszczeń. 

Sygn. akt: CSK 2317/25.