Wycofanie nieruchomości w JDG

Decyzja o zaprzestaniu prowadzenia działalności nie należy do prostych. Tak samo jak do łatwych nie należą pytania: a co z VAT-em? Zwłaszcza gdy podatnik wycofuje nieruchomość z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Co jednak, jeśli po pewnym czasie chce nadal czerpać z niej korzyści – czy w takim przypadku może zastosować zwolnienie podmiotowe?

Takie właśnie wątpliwości są przedmiotem interpretacji indywidualnej z dnia 3 sierpnia 2026 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.285.2026.3.MŁ, wydanej przez Dyrektora KIS.

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. W ramach działalności wynajmuje lokale użytkowe, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i objęte odliczeniem VAT. Od pierwszego zasiedlenia lokali minęło już ponad 2 lata.

Podatnik planuje zlikwidować działalność gospodarczą, ale zamierza nadal wynajmować lokale – już w ramach najmu prywatnego jako osoba fizyczna zarządzająca własnym majątkiem.

Jednocześnie podatnik chce powrócić do zwolnienia z VAT, ponieważ wartość sprzedaży z tytułu najmu mieści się w limicie 240 tys. zł rocznie. Wartość sprzedaży w 2025 r. nie przekroczyła obowiązującego wówczas limitu, a podatnik zakłada, że również w 2026 r. pozostanie poniżej kwoty 240 tys. zł. Do momentu złożenia wniosku nie zrezygnował ani nie utracił prawa do zwolnienia z VAT.

Skorzystanie z limitu 240 tys.

Dyrektor KIS zgodził się z podatnikiem w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia na mocy art. 113 ustawy o VAT. Wartość sprzedaży w 2025 r. nie przekroczyła obowiązującego limitu, a podatnik zakłada, że również w 2026 r. pozostanie poniżej kwoty 240 tys. zł. W przedstawionych okolicznościach organ potwierdził możliwość korzystania ze zwolnienia.

Wycofanie nieruchomości z JDG – czy może korzystać ze zwolnienia?

Nie mając zastrzeżeń do pytania dotyczącego zwolnienia podmiotowego, organ musiał natomiast rozstrzygnąć drugą kwestię: czy wycofanie środków trwałych z działalności gospodarczej do majątku prywatnego będzie korzystało ze zwolnienia przedmiotowego na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10.

W myśl tego przepisu ustawodawca zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem dostawy dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Wyjątek dotyczy również sytuacji, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na to pytanie organ jednak nie musiał odpowiadać.

Nie było dostawy

W ocenie organu do dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT w ogóle nie doszło. Ze względu na przeznaczenie nieruchomości na najem prywatny sposób jej wykorzystania nie uległ zmianie. Najem prywatny jest czynnością opodatkowaną VAT, a podatnik – pomimo zaprzestania prowadzenia działalności zarejestrowanej – nadal będzie prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

W ustawie o VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu, niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

Najem nieruchomości będzie miał charakter ciągły i służył celom zarobkowym, a zatem będzie nadal stanowił czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wycofanie nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej w celu jej wykorzystywania na potrzeby wynajmu, tj. działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, nie będzie mieściło się w pojęciu dostawy towarów, w rozumieniu ustawy, gdyż nie będzie to wycofanie na cele osobiste podatnika.

A gdyby doszło do dostawy?

W przypadku, gdy wycofane z działalności nieruchomości nie będą przedmiotem najmu prywatnego, sytuacja podatnika może istotnie się zmienić. Jeżeli w momencie nabycia nieruchomości podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT, to wycofanie środka trwałego z działalności gospodarczej może zostać uznane za nieodpłatne przekazanie towarów, co na gruncie VAT jest także dostawą towarów. A więc należy tę dostawę opodatkować.

Tak stwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 18 czerwca 2026 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.305.2026.2.AM. Podatnik również planował wycofanie środka trwałego z działalności gospodarczej, ale – co istotne – nie miał zamiaru osiągać z niego korzyści majątkowych, nie zamierzał też wynajmować go w ramach najmu prywatnego.

Organ stwierdził jednoznacznie – w danym przypadku ma zastosowanie art. 7 ust. 2, co oznacza, że doszło do dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Dlaczego to takie ważne?

Określenie, czy doszło, czy nie doszło do dostawy towarów, jest niezwykle istotne, ponieważ twierdząca odpowiedź oznacza, że dostawa taka jest czynnością opodatkowaną. Innymi słowy – od przekazania nieruchomości na cele prywatne może powstać obowiązek rozliczenia VAT.

Na szczęście (dla podatników), w przypadku dostawy budynków ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10, co w danym przypadku miało zastosowanie.

Badając możliwość zastosowania zwolnienia na mocy art. 43, trzeba jednak zachować szczególną uwagę. Art. ten zawiera zamknięty katalog zwolnień. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 5 maja 2026 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.63.2026.2.IG, podatnik błędnie uznał, że przeniesienie działek niezabudowanych do majątku prywatnego może korzystać ze zwolnienia. Organ jednak stwierdził, że działki stanowią teren budowlany, a w związku z tym przekazanie ich do majątku prywatnego powinno zostać opodatkowane VAT.

Co to oznacza w praktyce?

Przy wycofaniu środka trwałego do majątku prywatnego najpierw trzeba sprawdzić, czy doszło do dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Kluczowe znaczenie przy tym ma, w jaki sposób podatnik będzie korzystał z nieruchomości.

Nawet jeżeli doszło do dostawy, to jeszcze automatycznie nie przesądza o obowiązku opodatkowania tej dostawy. Dopiero dokładna analiza charakteru nieruchomości oraz przesłanek zwolnień przedmiotowych zdecyduje o tym, czy takie przekazanie nieruchomości będzie neutralne podatkowo, czy nie.