Zamiana działek a podatek dochodowy
Właściciele sąsiadujących, nieforemnych lub bardzo wąskich działek często decydują się na polubowną korektę ich granic. Najprostszym sposobem na poprawę użyteczności takich gruntów jest dokonanie geodezyjnego podziału i wzajemna zamiana wydzielonych części. Ponieważ transakcja taka odbywa się zazwyczaj bezgotówkowo, bez żadnych spłat czy dopłat i nie przynosi stronom wymiernych korzyści finansowych, podatnicy są przekonani, że jest ona całkowicie neutralna podatkowo.
Niestety, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych traktują umowę zamiany na równi z umową sprzedaży. Oznacza to, że zbycie swojej części gruntu i otrzymanie w zamian części gruntu sąsiada stanowi klasyczne "nowe nabycie" (zwiększenie aktywów). Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie majątku prywatnego przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, rodzi obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego. W przypadku zamiany gruntów ten pięcioletni termin biegnie na nowo dla pozyskanych nieruchomości.
Z taką właśnie pułapką zmierzył się podatnik, którego sprawę rozpatrywał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 10 sierpnia 2026 roku, nr: 0115-KDIT2.4011.384.2026.2. Podatnik od wieli lat był właścicielem wąskiej działki rolnej otrzymanej w darowiźnie. W 2025 roku, aby racjonalnie poprawić jej układ, wraz z sąsiadem podzielili swoje parcele i wymienili się ich fragmentami. Rok później podatnik postanowił sprzedać całą uformowaną w ten sposób ziemię. Był przekonany, że skoro majątek posiadał od ponad dwudziestu lat i nie prowadzi działalności gospodarczej, transakcja będzie w całości wolna od podatku.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozwiał te nadzieje, tylko częściowo przyznając mu rację - potwierdził, że te wydzielone po podziale działki, które pierwotnie należały do rolnika i w wyniku zamiany przy nim pozostały, można zbyć bez podatku, ponieważ upłynął już pięcioletni okres karencji. Inaczej sytuacja wygląda jednak w stosunku do tych fragmentów, które podlegały zamianie. Według organu stanowią one nowe nabycie. Oznacza to, że ich planowana sprzedaż w 2026 roku nastąpi przed upływem ustawowych 5 lat. Podatnik będzie musiał zatem podzielić transakcję i od dochodu przypadającego na zbycie nowo pozyskanych części (pochodzących z zamiany) bezwzględnie zapłacić 19% podatku. Przypadek ten bezwzględnie pokazuje, że nawet racjonalna gospodarczo, bezgotówkowa zamiana gruntów prywatnych wymaga starannego zaplanowania w przypadku ewentualnej sprzedaży.
